A comissão de corretagem é um assunto que gera muitas dúvidas para clientes e profissionais do mercado imobiliário. Essa taxa é paga ao corretor de imóveis pela intermediação em negócios de compra, venda ou aluguel de propriedades.
Embora a comissão seja devida se a transação for realizada, a situação se torna mais complexa se uma das partes desistir do negócio.
A seguir, apresentamos um guia completo sobre a comissão de corretagem, seus aspectos legais, quando ela deve ser paga, quem é responsável pelo pagamento e como evitar surpresas desagradáveis.
O que é a comissão de corretagem?
A comissão de corretagem é a remuneração do profissional de vendas de imóveis pela intermediação em uma negociação. É um pagamento pelo serviço de conectar um imóvel a um comprador, vendedor ou locatário.
O valor da comissão pode variar com base em fatores como a região, o tipo de imóvel e a natureza da transação.
Essa taxa é um dos principais combustíveis do mercado imobiliário e uma das principais fontes de receita para imobiliárias e corretores, sendo importante para manter os profissionais motivados.
Quais os tipos de comissão de corretagem?
Existem diferentes tipos de comissão de corretagem, e a escolha pode depender do tipo de imóvel, da complexidade da negociação e do acordo entre o corretor e o cliente.
Fixa
A comissão fixa de corretagem é definida em contrato, determinando um valor específico que o corretor receberá ao concluir uma negociação. Esse valor não muda, não importa o que aconteça com o preço final da venda.
Esse modelo é mais comum em transações de alto padrão por evitar que uma grande parte do valor seja comprometida. A principal vantagem é que o profissional sabe exatamente quanto receberá, sem surpresas.
Variável
A comissão variável é atrelada ao valor total negociado na compra, venda ou aluguel do imóvel. Ela é a forma mais tradicional de remuneração no mercado.
O valor da comissão é um percentual do valor final da transação. Quanto maior o valor do imóvel, maior será o ganho do corretor. Esse modelo incentiva o corretor a se empenhar para fechar o melhor negócio possível.
Qual é o entendimento do STJ sobre a comissão de corretagem?
A remuneração do corretor está prevista no artigo 725 do Código Civil, que estabelece que o pagamento é devido quando o profissional alcança o resultado previsto no contrato de intermediação, mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes.
Houve um período em que decisões judiciais favoreciam o pagamento da comissão aos corretores, mesmo em casos de desistência. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) mudou esse entendimento, decidindo que a comissão só é devida se o negócio for efetivamente concluído, sem a desistência de nenhuma das partes envolvidas.
A questão exige uma análise mais profunda e deve ser analisada em duas situações distintas: a não efetivação do negócio por desistência do comprador e a não efetivação por desistência do vendedor.
Desistência do comprador
Em um caso em que o corretor realizou todo o trabalho de aproximação e negociação entre as partes, e o comprador desiste do negócio, o vendedor não deve ser obrigado a pagar a comissão, pois a venda não foi concluída por um motivo alheio à sua vontade, contudo, o comprador pode ser condenado a pagar caso tenha desistido por mero arrependimento, principalmente se houver cláusula contratual neste sentido, salvo se a desistência for fundamentada.
Alegações de despesas por parte do corretor, como transporte ou telefone, não devem ser consideradas, pois fazem parte do risco inerente à profissão. Portanto, se a desistência não foi por parte de quem contratou o corretor (o vendedor), a comissão não pode ser exigida.
Desistência do vendedor
A situação é diferente quando a desistência acontece por parte do vendedor. Se o corretor fez todo o seu trabalho, o negócio foi negociado, o contrato foi assinado e o vendedor, por mera vontade, desiste da venda, a comissão é devida.
A pessoa que desistiu do negócio é a mesma que contratou o serviço e deve o pagamento. É justo que o profissional receba pelo serviço prestado, diferentemente do caso de desistência por parte do comprador.
Como o valor da comissão de corretagem é definido?
O valor da comissão de corretagem é definido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de cada estado. Por exemplo, a tabela do CRECI de São Paulo sugere percentuais que variam de 6% a 8% para imóveis urbanos e de 6% a 10% para imóveis rurais. Para a locação, o valor é de um mês de aluguel.
Apesar da tabela, a imobiliária ou incorporadora pode ajustar os valores e negociar percentuais diferentes para cada caso. Essa flexibilidade permite que profissionais e empresas cheguem a um acordo sobre o valor a ser cobrado, especialmente se o corretor for mais qualificado e tiver maior alcance, o que pode justificar uma comissão mais elevada.
Quando a comissão de corretagem deve ser paga?
Conforme o artigo 725 do Código Civil, o corretor tem direito à sua remuneração no momento em que alcança o resultado previsto no contrato de intermediação. Se o profissional cumpriu sua parte e o negócio foi concretizado, o pagamento deve ser feito.
O pagamento deve ocorrer conforme o que foi combinado em contrato. Em geral, a comissão de corretagem de venda é paga na assinatura do contrato de compra e venda ou na transferência do imóvel. Para locações, o pagamento ocorre quando o contrato de aluguel é assinado e o primeiro aluguel é recebido.
Quem deve pagar a comissão de corretagem?
A regra geral, conforme o artigo 722 do Código Civil, é que a comissão de corretagem deve ser paga pela pessoa que contratou os serviços do corretor. Geralmente, o vendedor é o responsável por arcar com a comissão, por ser o principal beneficiado pela venda do imóvel.
No entanto, as partes podem decidir que a comissão será paga pelo comprador ou dividida entre o comprador e o vendedor, dependendo do que for mais conveniente para a transação. É fundamental que essa responsabilidade seja definida de forma clara em um contrato de intermediação para evitar surpresas e conflitos.
Quais são os direitos do corretor de imóveis das imobiliárias?
Os profissionais do mercado imobiliário são amparados por leis que regem a sua atividade. O corretor tem o direito de receber a remuneração por todas as transações que intermedia.
Para ter esse suporte legal, é necessário que o profissional possua uma carteira profissional e esteja licenciado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Sem essa certificação, o profissional não é reconhecido legalmente e pode estar exposto a riscos.
A prática da corretagem é detalhada no Capítulo XIII do Código Civil. O artigo 722 define a corretagem como um contrato no qual uma pessoa se compromete a obter negócios para outra, sem vínculo de mandato, serviço ou dependência.
Como evitar conflitos relacionados à comissão de corretagem?
Para evitar conflitos relacionados à comissão de corretagem, é recomendado que os termos da transação estejam claros desde o início. Situações de desistência podem ser previstas em contrato, o que garante maior segurança jurídica para todas as partes envolvidas.
O ideal é que, no contrato de compromisso de compra e venda, seja incluída uma cláusula que estabeleça a responsabilidade pelo pagamento da comissão. Assim, se o vendedor desistir, ele arcará com o valor combinado; se o comprador desistir, ele será o responsável pelo pagamento da comissão.
Contar com uma assessoria jurídica é um passo fundamental para garantir que os direitos das partes sejam protegidos. Um profissional especializado pode analisar os contratos para que não haja cláusulas abusivas, assegurando que o negócio seja concluído com o mínimo de ônus para todos.
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Resumindo
Qual o valor da comissão de corretagem?
O valor da comissão de corretagem é definido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de cada estado, por meio de uma tabela que sugere porcentagens conforme o tipo de imóvel.
Como funciona a comissão de corretagem?
A comissão de corretagem funciona como uma remuneração paga ao corretor pela intermediação de um negócio imobiliário. O pagamento é devido quando o profissional alcança o resultado previsto em contrato, mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes.
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