Você sabe como funcionam as ações de despejo? O contrato de locação de imóveis deve observar as normas previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e no próprio documento. Assim, a legislação permite o uso desse processo em situações específicas, visando devolver a posse do imóvel para o proprietário e muitas vezes para ele receber os valores devidos e que não foram pagos.
No entanto, muitos ficam com dúvidas sobre como funciona a ação, quando ela pode ser utilizada e o que acontece em situações específicas, como a pandemia de Covid-19. Neste post, esclarecemos as principais questões sobre o tema. Confira!
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é um processo judicial utilizado para que o proprietário retome o imóvel quando o inquilino não faz a devolução do imóvel. Ainda, ela pode ser utilizada em outras situações a fim de encerrar o contrato em situações específicas na legislação.
Assim, os proprietários devem entender as regras do processo para saber quando ele pode ser utilizado, evitando irregularidades. Já os inquilinos precisam compreender a questão para identificar seus direitos e saber como agir diante dessa ação.
Quando ela pode ser utilizada?
O processo é utilizado para que o locador consiga reaver o imóvel. Entretanto, como existem regras sobre os motivos para a rescisão do contrato, a ação não pode ser usada em qualquer situação. Geralmente, ela se baseia um desses 3 motivos:
- inadimplência do inquilino pela falta de pagamento de aluguéis e encargos (água, luz, IPTU, condomínio, etc.);
- descumprimento de previsões do contrato;
- término do prazo indicado.
No entanto, cada justificativa pode contar com características específicas, sendo uma delas, o descumprimento do contrato pode trazer diversas motivações. Por exemplo, o uso do imóvel por motivos diversos do indicado ou a reformas que alterem a estrutura do imóvel sem a devida autorização.
Liminar para desocupação
Ainda, existem situações em que o processo pode garantir uma decisão liminar que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em 15 dias. Para tanto, o locador precisa prestar uma caução equivalente a 3 meses de aluguel, ou seja, depositar judicialmente os valores como forma de garantia e ao final, se tiver razão, receberá os valores de volta e a ação deve ser motivada pelos seguintes motivos:
- descumprimento de acordo entre as partes, desde que assinado por escrito e por duas testemunhas, com prazo mínimo de 6 meses para a desocupação;
- término da locação para temporada, desde que ela seja proposta em até 30 dias após o contrato vencer;
- morte do locatário, se não houver sucessor legítimo e terceiros permaneçam no imóvel;
- permanência de sublocatário no imóvel após o término da locação;
- para a realização de reparos no imóvel de maneira urgente, se o inquilino não consenti-la ou se recusar a sair do imóvel, se necessário;
- término de prazo de locação não residencial, desde que proposta em até 30 dias do termo ou da notificação sobre retomada;
- falta de pagamento do aluguel e encargos.
O que mudou nas ações de despejo diante da pandemia?
Durante a pandemia de Covid-19 foram tomadas diversas medidas pelo governo, visando auxiliar a população. Devido aos impactos econômicos e demais particularidades que a situação trouxe, a Lei 14.010/2020 criou um o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia. Nela, as ações de despejo foram debatidas.
Pela norma, até o dia 30 de outubro de 2020 ficaram proibidas as liminares para desocupação de imóvel urbano em locações nos seguintes casos:
- por descumprimento de mútuo acordo;
- pela rescisão do contrato de trabalho;
- diante da permanência do sublocatário no imóvel;
- falta de apresentação de nova garantia;
- falta de pagamento;
- término de prazo de locação não residencial.
Note que o que foi proibido foram os despejos mediante liminar, ou seja, em caráter de urgência, contudo, as ações de despejo tiveram seu andamento inalterado e os despejos em geral não foram proibidos, sendo que atualmente tudo está normalizado e as liminares têm sido concedidas.
Como agir diante de uma ação de despejo?
Os proprietários precisam contar com suporte de um advogado para ingressar com a demanda. O profissional ajudará a entender se o processo é cabível e se a é a melhor medida para solucionar a questão. Ainda, ele realizará todas as práticas necessárias para assegurar os direitos do locador diante do processo.
Já o inquilino que for alvo do processo precisa do apoio profissional para apresentar defesa e entender quais são os seus direitos. Em alguns casos, é possível fazer acordos e renegociar termos para que seja possível permanecer no imóvel. Portanto, a ajuda do advogado se torna essencial para garantir as melhores soluções.
Como você viu, as ações de despejo são essenciais em algumas situações para permitir que o proprietário retome o imóvel.
No entanto, durante a pandemia do coronavírus, as liminares para desocupação foram temporariamente suspensas, mas a norma não está mais vigente. Portanto, mesmo com a permanência da situação de pandemia, os despejos já podem acontecer, sendo essencial ter suporte de um advogado para decidir como agir.
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