Quando um morador deixa de pagar suas cotas, a saúde financeira de todos é afetada. Para solucionar essa questão, a ferramenta mais eficaz é o processo judicial de cobrança de condomínio, o instrumento jurídico que garante a recuperação desses valores.
E os números provam que a situação atingiu um nível recorde. Em 2024, o Brasil viu um aumento de mais de 200% no protesto de dívidas condominiais em apenas cinco anos, segundo dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB).
A tendência de alta se mantém, com o primeiro trimestre de 2025 já registrando 6.266 novos protestos. Essa via administrativa tem sido a primeira saída para síndicos, com uma taxa de recuperação de 25,2% dos R$ 29,6 milhões protestados em 2024.
Contudo, quando o protesto em cartório não é suficiente, a cobrança judicial de condomínio se torna o próximo e mais poderoso passo. Este guia explica como esse processo funciona e por que ele é tão efetivo para lidar com o desafio de como cobrar condômino inadimplente.
O que é uma ação de cobrança?
Uma ação de cobrança é o mecanismo judicial que uma pessoa ou empresa utiliza para exigir o pagamento de uma dívida não quitada. É o recurso formal perante a Justiça quando as tentativas amigáveis de receber o valor se esgotam.
Esse procedimento busca uma ordem judicial que obrigue o devedor a cumprir com sua obrigação financeira, com base nas provas da dívida apresentadas pelo credor.
O que é uma ação de cobrança de condomínio?
A ação de cobrança de condomínio é o processo judicial específico que o condomínio inicia para exigir o pagamento de taxas condominiais em atraso. Representado por seu advogado, o condomínio aciona a Justiça para que o morador inadimplente seja obrigado a quitar a dívida.
Essa medida é tomada após o esgotamento das tentativas de negociação amigável, como notificações e propostas de acordo, sendo o recurso final para garantir o equilíbrio do orçamento coletivo.
Como funciona o processo de ação de cobrança de condomínio?
O processo para cobrar dívidas de condomínio é mais rápido do que muitos imaginam, pois a legislação o classifica como um “título executivo extrajudicial”.
Isso significa que os próprios boletos e a ata de assembleia já são provas robustas da dívida, agilizando as etapas na Justiça.
O processo judicial segue um rito claro:
1. Início da ação
O advogado protocola a petição inicial com os documentos que comprovam o débito. Isso inclui a convenção de condomínio, as atas das assembleias e a planilha atualizada do débito.
2. Citação do devedor
O condômino é notificado oficialmente pela Justiça. Ele toma ciência sobre o processo e sobre o valor cobrado. A citação pode ocorrer por meio de um oficial de justiça, correio ou de forma eletrônica.
3. Prazo para pagamento
Depois de notificado, o devedor tem 3 dias úteis para pagar o valor total da dívida. Esse montante inclui juros, multas e os custos do processo.
4. Penhora de bens
Se o pagamento não ocorrer, a Justiça pode bloquear valores diretamente das contas bancárias do devedor. É a chamada penhora online, um passo rápido para a recuperação dos valores.
5. Leilão do imóvel
Se o dinheiro em conta não for suficiente, o próprio imóvel que gerou o débito pode ser penhorado. Em último caso, o bem vai a leilão para quitar a dívida. As decisões dos Tribunais permitem essa ação, mesmo se for o único bem da família.
A importância do advogado especialista
Em todas essas fases, a figura do advogado é central. Ele é responsável por conduzir todo o trâmite processual, representar o condomínio perante o juiz e garantir a segurança jurídica do procedimento, incluindo o cálculo dos honorários advocatícios da cobrança de condomínio, que serão somados à dívida.
Além de conduzir o processo, o advogado do direito imobiliário especializado em ação de cobrança de condomínio atua como um conselheiro. Ele pode orientar o síndico sobre a viabilidade de um acordo extrajudicial ou sobre os riscos e as chances de sucesso do processo judicial, antes mesmo de ele ser iniciado.
Essa consultoria é um passo essencial para uma decisão acertada.
Qual a base legal da ação de cobrança?
O fundamento jurídico para a agilidade do processo está no Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). O artigo 784, inciso X, é o que confere às despesas de condomínio o status de título executivo extrajudicial.
Isso significa que os próprios boletos de cobrança e as atas de assembleia que comprovam a dívida já têm força legal para serem cobrados diretamente na Justiça, sem a necessidade de um processo de ‘conhecimento’ para provar a existência do débito.
Essa é a principal razão pela qual a cobrança judicial de condomínio é mais rápida e efetiva do que outras ações de cobrança.
Quando é necessário entrar com uma ação de cobrança de condomínio?
A ação judicial torna-se necessária quando as tentativas de negociação amigável falham e a inadimplência compromete a saúde financeira do condomínio. É um recurso para proteger os interesses coletivos dos moradores que pagam suas cotas em dia.
Idealmente, antes de chegar a este ponto, uma gestão proativa pode adotar medidas preventivas, como:
- Manter uma comunicação transparente sobre a importância da adimplência.
- Estabelecer uma régua de cobrança clara e profissional.
- Facilitar o pagamento com múltiplos canais.
- Ser flexível para negociar dívidas recentes.
Quando essas estratégias não surtem efeito, a ação judicial é o próximo passo.
Quais as situações que cabem uma ação de cobrança?
A principal causa é o não pagamento da cota condominial mensal, mas o valor cobrado judicialmente pode abranger diversas outras obrigações financeiras. A ação pode ser ajuizada para reaver:
- Taxas ordinárias: despesas do dia a dia.
- Taxas extras: valores para obras ou fundo de reserva.
- Multas por infração: penalidades por descumprimento de regras.
- Rateios emergenciais: divisão de custos inesperados.
Quais as consequências da inadimplência no condomínio?
As consequências são severas e impactam tanto o devedor quanto a comunidade condominial.
- Para o morador inadimplente:
- Aumento expressivo da dívida com juros e correções.
- Custos processuais e honorários advocatícios a serem pagos.
- Inclusão do nome nos órgãos de proteção ao crédito.
- Bloqueio de saldos em contas bancárias.
- Risco real de perda do imóvel em leilão judicial.
- Para o condomínio:
- Dificuldade para honrar compromissos financeiros.
- Atraso em manutenções, gerando desvalorização do imóvel.
- Necessidade de rateios extras, sobrecarregando os demais moradores.
Apesar das melhores estratégias de negociação, a ação de cobrança de condomínio pode se tornar inevitável em alguns casos.
Quando um devedor se recusa a pagar ou não responde às tentativas de contato, a via judicial se apresenta como a única forma de recuperar os valores. Nesses momentos, a rapidez em iniciar o processo faz toda a diferença para minimizar os prejuízos.
A ação de cobrança de condomínio é uma ferramenta poderosa e necessária para a sustentabilidade da vida condominial. Compreender seu funcionamento é vital para uma gestão eficiente e para garantir que a responsabilidade financeira seja compartilhada por todos.
A assessoria de um advogado especialista assegura que esse direito seja exercido de forma rápida e segura.
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Resumindo
Qual é o prazo prescricional para a ação de cobrança de condomínio?
O prazo para entrar com uma ação de cobrança de condomínio é de cinco anos, conforme estabelecido pelo Código Civil. Esse prazo começa a contar a partir da data de vencimento de cada parcela não paga.
Quais são as regras para a cobrança de condomínios?
As regras para cobrança são definidas pela convenção e regimento interno do condomínio, mas devem seguir a legislação vigente. O Código Civil permite a cobrança de multa de até 2% sobre o valor do débito, além da correção monetária e juros mensais.
Ação de cobrança de condomínio pode ser proposta no Juizado Especial?
Sim, a ação de cobrança de condomínio pode ser proposta no Juizado Especial Cível, desde que o valor total da causa não ultrapasse 40 salários mínimos. Contudo, em casos complexos ou de alto valor, o Juizado pode não ser a melhor opção, já que o condomínio não pode ser representado por um síndico ou preposto sem a assistência de um advogado.