A localização da empresa é um ponto relevante no sucesso do negócio. O posicionamento estratégico contribui para que sua organização fique mais visível, facilitando o acesso de pessoas, veículos e outros benefícios.
Geralmente, pontos localizados em zonas com grande fluxo de pessoas são melhor aproveitados. Por isso, perder um local estratégico pode ser ruim para o negócio. Mas quando falamos em pontos locados, esse problema pode acontecer.
Nesse sentido, existe a ação renovatória. Veja em que ela consiste e como pode ser útil ao empreendedor!
O que é ação renovatória?
Ação renovatória é uma ação judicial do inquilino contra o locador, aplicável somente em pontos comerciais. A finalidade dela é a renovação forçada do contrato de locação por um preço ajustado ao mercado, ainda que o locador não queira.
Desse modo, o locatário continua seu negócio no ponto comercial que está sendo vantajoso para ele. A ação renovatória é estudada pelo Direito Imobiliário, prevista na Lei nº 8.245/1991, chamada Lei do Inquilinato.
Quais são os requisitos para propor uma ação renovatória?
Para propor a ação renovatória, é necessário cumprir os seguintes requisitos.
Requisitos em relação ao contrato
O contrato que se deseja renovar deve ser formalizado por escrito e ter prazo definido. Dessa forma, contratos verbais de locação ou que sejam por prazo indeterminado não podem ser submetidos à ação renovatória.
Requisitos em relação aos prazos
Há requisitos de prazos em relação ao:
- contrato que será renovado;
- período de atuação do comerciante no ramo.
Vejamos, a seguir, cada um deles.
Prazo em relação ao contrato
O prazo mínimo do contrato que será renovado, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos redigidos, deve ser de cinco anos.
A legislação esclarece que não interessa se há um ou muitos contratos de locação, é necessário que eles tenham acontecido sem nenhuma interrupção e, mais importante ainda, que o somatório de todos os contratos seja, pelo menos, de cinco anos.
Prazo em relação ao período de atuação do inquilino no ramo
Nesse caso, o locatário precisa atuar no mesmo ramo comercial por período mínimo e ininterrupto de três anos.
Vamos considerar um exemplo: uma loja de ração resolve mudar, no quarto ano de contrato, a atividade do negócio. De loja de ração, o estabelecimento passa a vender verduras e legumes. A ação renovatória, nesse caso, não pode ser realizada.
Qual é o prazo para propor ação renovatória?
O prazo máximo para propor ação renovatória é de seis meses a um ano antes de se encerrar o prazo do contrato de aluguel atual. Dessa forma, se o contrato termina em 02/12/2022, a ação deve ser proposta no período entre 02/12/2021 e 02/06/2022, por exemplo.
Se esse prazo não for respeitado, o inquilino não tem direito de propor a ação.
Quem pode se beneficiar da ação renovatória?
A princípio, somente comerciantes (empresários) podem se beneficiar com a renovação forçada do contrato de locação. A atividade comercial é mais conhecida, na lei, como atividade empresarial.
Profissionais liberais autônomos/sociedades regulares
A intenção da lei é proteger o fundo de comércio, logo, profissionais liberais, como médicos, dentistas, arquitetos e contadores. Via de regra não podem requerer ação renovatória por exercerem a profissional de forma individual e não como uma empresa. Mas existe uma brecha para eles, conforme veremos.
A própria Lei do Inquilinato define:
- Art. 51, § 4º “O direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.”
Portanto, se um médico autônomo exerce sua atividade em um ponto locado, ele não tem direito à ação renovatória. Porém, se a atividade de medicina for realizada por uma sociedade regular, a solução é cabível.
Instituições sem fins lucrativos
As entidades sem fins lucrativos não podem se beneficiar da renovação forçada do ponto. Se não têm fins lucrativos, elas também não são comerciais.
Conforme o pensamento teórico, contudo, há a possibilidade de renovatórias para essas instituições desde que seja confirmado o vínculo da atividade (mesmo não sendo comercial) ao ponto.
As ações renovatórias se embasam justamente na relação da atividade com o ponto. Pode-se, então, questionar: e por que, no caso de médicos e outros profissionais liberais autônomos, esse pensamento não vale? Porque se considera, nesses casos, que a demanda dos clientes se relaciona mais ao profissional que ao ponto onde ele trabalha.
Depósitos
Alguns estabelecimentos dispõem de depósitos em outros lugares, diferentes do ponto onde os clientes são recebidos. Assim, existem dois contratos de aluguel separados.
Como os clientes não frequentam os depósitos, surge a dúvida: será que eles são passíveis de ações renovatórias? O Poder Judiciário considera que sim.
Existe uma relação direta entre o ponto principal e o ponto acessório devido à logística do estabelecimento. Afinal, para suprir as demandas dos clientes, é preciso acessar os depósitos.
É importante que, no caso efetivo, o processo de ação renovatória seja acompanhado por um advogado qualificado na área, ou seja, especializado em Direito Imobiliário.
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