Seja para morar ou investir, ao comprar um imóvel, é muito importante ter no mínimo um conhecimento básico sobre a taxa de financiamento imobiliário. Assim, você poderá comparar as opções e escolher a que for mais vantajosa para sua situação.
Neste artigo, explicaremos como as parcelas do financiamento são formadas, os principais tipos de taxas de financiamentos e como descobrir qual taxa de juros é a mais indicada em cada caso. Confira!
O que é taxa de financiamento imobiliário?
A taxa de financiamento imobiliário é o custo cobrado pelo banco para emprestar dinheiro na compra de um imóvel. Ela é composta por diferentes elementos que formam o valor final pago nas parcelas.
O que compõe a taxa de financiamento imobiliário?
- Juros (remuneração do banco);
- Atualização monetária (TR, IPCA ou outro índice);
- Seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos ao imóvel);
- Custos administrativos.
Essa combinação faz com que a taxa vá além de um único percentual divulgado na simulação.
O que é taxa de juros de financiamento imobiliário?
A taxa de juros de financiamento imobiliário é a parte da taxa total que remunera o banco pelo crédito concedido. Ela é expressa em percentual ao ano e influencia diretamente o valor das parcelas e o custo final do imóvel.
Por exemplo, um financiamento com juros de 9% ao ano pode gerar um custo total muito maior do que o valor original do imóvel, dependendo do prazo.
Quanto maior o prazo, maior o impacto dos juros acumulados.
Qual a diferença entre taxa de financiamento imobiliário e taxa de juros?
Apesar de muitas vezes usadas como sinônimos, elas não são a mesma coisa.
- Taxa de financiamento imobiliário: valor total do custo do crédito.
- Taxa de juros de financiamento imobiliário: apenas a remuneração do banco.
Como a taxa de juros impacta o valor final do financiamento?
A taxa de juros tem efeito direto no custo total pago ao longo dos anos. Pequenas variações no percentual podem gerar diferenças relevantes no valor final.
Os impactos principais da taxa de juros no financiamento são:
- aumento ou redução do valor das parcelas;
- alteração do custo total do imóvel;
- influência no prazo ideal do financiamento.
Em financiamentos longos, como 20 ou 30 anos, a diferença de poucos pontos percentuais pode representar dezenas de milhares de reais.
Como são formadas as parcelas do financiamento imobiliário?
As parcelas do financiamento imobiliário são formadas por duas partes distintas: a amortização e os juros.
Na prática, ao fazer um financiamento, você está “alugando” dinheiro com o banco. Assim, a amortização é a parte do valor que você precisa devolver para quitar a dívida. Já os juros são o valor do “aluguel”, que deve ser pago por você utilizar o montante.
A taxa de juros para o financiamento imobiliário varia de acordo com cada instituição financeira. Também existem situações em que ela é mais baixa, como em casos de programas subsidiados pelo governo, como o “Minha Casa, Minha Vida”, promovido pelo Governo Federal.
Quais os principais tipos de taxa de juros para financiamento imobiliário?
Os principais sistemas e modalidades de juros dos financiamentos imobiliários são: o Sistema Price, SAC e SFH.
Sistema Price
Esse sistema foi criado na França, no século XVIII, por Richard Price, e por isso leva esse nome. Ele é bastante procurado por quem faz financiamentos, uma vez que oferece uma parcela fixa durante todo o período dos pagamentos.
Na tabela do sistema Price, a parcela tem a amortização aumentada a cada mês, com os juros diminuindo. Por exemplo:
Vamos supor que a mensalidade fixa a ser paga é de R$ 1.000,00.
Em determinado mês, esse valor pode ser composto por R$ 400,00 de amortização e R$ 600,00 de juros.
Já no mês seguinte, o valor de amortização pode ser de R$ 450,00 e o de juros R$ 550,00.
Na maioria dos casos, esse sistema não é tão vantajoso, pelo fato de a amortização ser menor que os juros na formação da parcela fixa. Assim, até o final do financiamento, o valor a ser pago pode ser maior do que o imóvel realmente vale.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No SAC, o indivíduo que solicitou um financiamento deve pagar um valor fixo de amortização, mais juros variáveis, que vão diminuindo de forma progressiva.
Esse sistema é vantajoso pelo fato de o preço da parcela diminuir nos últimos meses ou anos do pagamento. Porém, inicialmente, é necessário ter condições de arcar com parcelas maiores.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Um dos modelos de financiamento imobiliário mais comuns no Brasil é o SFH, tendo sido criado em 1964 pelo Governo Federal.
Esse sistema tem foco nas pessoas de baixa renda, sendo principalmente operado por bancos, como a Caixa Econômica Federal, e podendo utilizar recursos como o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e cadernetas de poupança.
O “Minha Casa, Minha Vida”, criado em 2009, no governo Lula, também faz parte do SFH, seguindo todas essas diretrizes.
A cobrança de juros nesse sistema é de no máximo 12% ao ano. Além disso, o FGTS e outros recursos podem ser utilizados para amortizar a dívida; assim, as parcelas tendem a ficar menores. O financiamento também é mais longo, podendo se estender em até 35 anos.
Porém, no sistema SFH, o valor do imóvel não pode passar de R$ 2,25 milhões.
Além do mais, somente 80% a 90% do valor do imóvel pode ser coberto pelo financiamento, o que se torna um problema caso você não tenha condições de dar entrada no pagamento.
O que influencia a taxa de financiamento imobiliário?
A taxa aplicada não é fixa para todos os compradores. Ela varia conforme o perfil do cliente e o cenário econômico. Os fatores que podem influenciar na taxa de financiamento são:
- Taxa Selic: base da economia que impacta os juros bancários;
- Perfil de crédito do comprador: score, renda e histórico financeiro;
- Valor de entrada: quanto maior a entrada, menor o risco para o banco;
- Prazo do financiamento: prazos mais longos tendem a ter juros maiores;
- Tipo de financiamento: TR, IPCA ou taxa fixa.
Qual é o melhor tipo de taxa de juros de financiamento imobiliário para cada caso?
Não existe uma única resposta para qual é a melhor taxa de juros de financiamento imobiliário. A escolha ideal depende do seu momento financeiro, capacidade de pagamento e estratégia de longo prazo.
A seguir, entenda quando cada modelo — Sistema Price, SAC e SFH — tende a fazer mais sentido.
Sistema Price: melhor para quem precisa de parcelas previsíveis
No Sistema Price, as parcelas começam mais estáveis ao longo do tempo. Isso facilita o planejamento financeiro.
Indicado para quem:
- precisa de previsibilidade no orçamento;
- tem renda mais ajustada no início;
- prefere evitar variações nas parcelas.
Ponto de atenção: apesar da estabilidade, o valor total pago em juros tende a ser maior ao longo do financiamento.
SAC (Sistema de Amortização Constante): melhor para quem quer pagar menos juros
No SAC, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o tempo.
Indicado para quem:
- tem maior capacidade de pagamento no início;
- quer reduzir o custo total do financiamento;
- busca pagar menos juros no longo prazo.
Ponto de atenção: as primeiras parcelas podem ser mais pesadas, o que exige maior organização financeira.
SFH (Sistema Financeiro de Habitação): melhor para quem busca condições reguladas
O SFH não é um sistema de cálculo como Price ou SAC, mas sim um modelo de financiamento com regras específicas, geralmente com taxas mais controladas.
Indicado para quem:
- vai financiar um imóvel dentro do valor limite do SFH;
- quer acesso a taxas mais baixas em comparação ao mercado livre;
- busca usar FGTS no financiamento.
Ponto de atenção: possui limites de valor do imóvel e regras específicas de enquadramento.
Como escolher o melhor modelo de financiamento imobiliário?
A decisão do melhor modelo de financiamento de um imóvel deve considerar três fatores principais:
- Sua renda atual: se for mais limitada, parcelas previsíveis (Price) podem ajudar.
- Seu objetivo financeiro: se a prioridade for pagar menos juros, o SAC tende a ser mais vantajoso.
- Horizonte de longo prazo: quanto maior o prazo, maior o impacto da escolha do sistema.
Agora, você já entendeu melhor sobre a taxa de financiamento imobiliário e a taxa de juros dos imóveis, e pode tomar melhores decisões sobre o assunto.
Mas tão importante quanto comparar taxas é analisar o contrato com atenção. Cláusulas, encargos, seguros e índices de correção podem gerar dúvidas ou até riscos se não forem bem avaliados antes da assinatura.
Por isso, contar com uma análise jurídica especializada antes de assinar o contrato ajuda a identificar pontos de atenção, evitar condições desfavoráveis e garantir que a negociação esteja alinhada aos seus interesses.
Se você está avaliando um financiamento, além de saber sobre a taxa de financiamento imobiliário, entenda também como funciona esse processo em detalhes no nosso artigo sobre o tema!
Resumindo
Qual a taxa de juros do financiamento imobiliário hoje?
Hoje, as taxas de juros de financiamento imobiliário no Brasil variam, em média:
- Entre 8% e 12% ao ano + TR.
- Ou entre 7% e 10% ao ano + IPCA.
Vale lembrar que, a taxa “oficial” não é a mesma que você vai receber na prática.
Qual banco tem a menor taxa de financiamento imobiliário?
Não existe um banco fixo com a menor taxa para todos os casos. Mas, na prática, os bancos que costumam oferecer taxas mais competitivas são:
- Caixa Econômica Federal: forte no SFH e programas habitacionais.
- Banco do Brasil: boas condições para clientes com relacionamento.
- Itaú / Bradesco / Santander: competitivos para perfis com renda maior.
- Bancos digitais e médios: podem ter taxas agressivas em campanhas.
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