É senso comum dizer que o inquilino tem direito de preferência na locação para aquisição do imóvel, caso o locador busque a transferência da propriedade para um terceiro. Mas será que esse benefício é sempre garantido por lei? Quais são as providências necessárias para exercê-lo? Quais são as consequências do seu descumprimento?
O artigo de hoje é dedicado às imobiliárias e aos locatários que, na maioria das vezes, não tomam os cuidados necessários e correm riscos quando o locador ignora a prioridade de compra.
Sendo assim, leia o conteúdo com bastante atenção para entender as normas legais. Além disso, faça uma lista com as principais providências e não deixe de segui-las ao fechar um contrato.
O que é o direito de preferência na locação?
A preferência na locação é o direito de prioridade na compra do imóvel, que, em certos casos, é atribuído legal ou contratualmente ao inquilino. Isto é, caso o locador decida vender o imóvel durante a locação, o locatário pode adquirir a propriedade antes dos potenciais compradores.
Nesse sentido, ao abrir negociação com um terceiro, o proprietário deve comunicar sua intenção de vender ao inquilino, utilizando uma notificação judicial, extrajudicial ou outro meio em que se possa comprovar a ciência do inquilino.
O objetivo é apresentar todas as condições do negócio, especialmente preço, modo de pagamento, presença ou não de ônus reais, além da disponibilização de local e horário para consulta da documentação pertinente.
Logo após, o locatário terá o prazo de 30 dias para dizer se aceita ou não os termos da proposta. Se o período expirar sem a sua manifestação, o dono estará liberado para prosseguir e transferir o bem imóvel para o terceiro.
No entanto, para garantir o direito de preferência na locação, também é preciso tomar uma providência importante, mas que quase ninguém faz. Continue lendo e entenda!
Por que é importante averbar o contrato de aluguel?
A averbação do contrato de locação é uma medida fundamental para garantir o direito de preferência na locação. O problema é que, frequentemente, as pessoas deixam de realizar o procedimento. Muitos pensam ser uma mera formalidade, outros querem evitar as taxas, e há aqueles que nem sequer conhecem as exigências legais.
Basicamente, averbar o contrato de locação é levá-lo ao cartório de registro de imóveis, pagar as taxas devidas e, então, fazer constá-lo na matrícula da propriedade. Com efeito, a locação se torna pública, de modo que o potencial comprador, ao obter a matrícula atualizada do bem, tomará ciência da prioridade prevista em seus registros.
Sendo assim, diante da aquisição do imóvel por um terceiro, a legislação autoriza o locador a depositar judicialmente o preço da compra e obter o imóvel para si.
Contudo, isso só será possível se a averbação ocorreu com, no mínimo, 30 dias de antecedência em relação à venda do imóvel, sob pena de perda do direito de preferência, conforme previsto no artigo 33 da Lei do Inquilinato.
Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?
Outro cuidado importante é tomar as providências judiciais em até seis meses do registro da escritura na matrícula do imóvel. Por isso, assim que tomar ciência da venda do imóvel, caso tenha interesse na compra, o inquilino deve depositar os valores devidos e exigir a propriedade do imóvel. Do contrário, perderá o direito de preferência.
Como realizar o depósito judicial?
O depósito judicial é realizado por um instrumento jurídico chamado ação de consignação em pagamento, que só pode ser manejado por um advogado devidamente habilitado nos quadros da OAB.
Trata-se de um processo relativamente simples em que se emite uma guia de recolhimento dos estabelecimentos bancários oficiais, contendo o valor principal e as despesas da aquisição. Logo após, o profissional encaminha um requerimento ao Poder Judiciário que, após ouvir o locador, concede o benefício.
O que acontece se houver mais de um locatário?
Em propriedades com dois ou mais locatários, a ordem de preferência se inicia pelo inquilino com o contrato de aluguel mais antigo e segue sucessivamente até alcançar os demais.
Por exemplo, se fulano é locatário há cinco anos, beltrano a três e sicrano a dois, essa será, respectivamente, a ordem de prioridade, de modo que a recusa da proposta pelo primeiro dá direito ao segundo e assim por diante.
O que fazer se o contrato não foi averbado?
Você deve estar se questionando, então, o que fazer se não houve a averbação do contrato de locação, não é mesmo? Nesse caso, como o comprador não teve acesso ao documento em cartório, não há como gerar a transferência da propriedade para o inquilino.
No entanto, note que, ainda assim, a conduta do locador violou uma regra contratual — o que infringe a ideia de que os acordos devem ser respeitados, que orienta nossa legislação. Não ao acaso, a lei do inquilinato e os Tribunais permitem que o locatário exija perdas e danos.
Resumidamente, a vítima terá o direito de pleitear os prejuízos econômicos e morais originados da conduta do proprietário, bem como aquilo que razoavelmente deixou de lucrar.
O exemplo mais emblemático é o do estabelecimento comercial. Em semelhante caso, além de ficar impossibilitado de vender no período de transferência para outra localidade, todo o valor agregado ao antigo ponto será perdido.
Sendo assim, caso a averbação não tenha sido feita, o inquilino não poderá mais exigir a propriedade do imóvel, mas, se sofreu algum prejuízo, terá direito a uma reparação do locador. Afinal, esse ignorou o direito de preferência pactuado entre as partes.
Quais são os principais cuidados para garantir o direito de preferência?
Como você deve ter notado, algumas providências simples podem evitar grandes dores de cabeça quando o assunto é a prioridade na aquisição do imóvel. Veja uma checklist com o resumo dos itens abordados anteriormente e siga todos os passos para exercer o direito de preferência na locação:
- firmar um contrato de locação escrito;
- averbar o documento em cartório;
- manifestar a concordância em 30 dias ao ser notificado pelo locador sobre a proposta de venda;
- depositar judicialmente os valores em até 6 meses do registro da compra, caso haja o descumprimento da prioridade;
- buscar a indenização por perdas e danos se o contrato não tiver sido averbado nos 30 dias anteriores à compra.
Além disso, é recomendável que as ações sejam acompanhadas por um advogado. Isso porque o profissional inscrito nos quadros da OAB certificará que todas as obrigações estão corretamente descritas no contrato e facilitará a superação da burocracia necessária para validação e requerimento do benefício.
Pode parecer complicado garantir o direito de preferência na locação para aquisição do imóvel, caso o locador resolva transferir a propriedade para um terceiro. Porém, se você seguir estas orientações, conseguirá preservar seus interesses de forma fácil e sem aborrecimentos.
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