A cobrança judicial no condomínio é uma medida importante para recuperar os valores devidos pelos moradores que deixaram de pagar as suas taxas condominiais. Porém, é fundamental entender como funciona esse procedimento e qual o papel do advogado no processo.
Como esse não é o único meio de lidar com a inadimplência no condomínio, também é necessário conhecer as alternativas de cobrança, além de como identificar os casos em que vale a pena entrar com a ação judicial para lidar com o problema .
Pensando nisso, preparei este post esclarecendo as principais dúvidas sobre o assunto. Continue a leitura e saiba mais!
Quando realizar a cobrança judicial no condomínio?
O procedimento judicial deve ser utilizado quando o condomínio identificar a existência de moradores inadimplentes. Não existe uma regra sobre quando a ação deve ser ajuizada, porém, sugerimos aos nossos clientes em adotar essa medida a partir do terceiro mês em aberto.
Também é importante avaliar outros fatores, como histórico do morador e como ele está se posicionando em relação à dívida. Como a cobrança judicial é uma medida mais extrema, sempre que possível, tente negociar o débito e resolver a questão pela via extrajudicial.
Às vezes, a inadimplência foi causada por um problema pontual que o condômino já está resolvendo e, com uma simples conversa, é possível entrar em um acordo e resolver a questão. O mesmo pode acontecer em unidades alugadas, em que o inquilino deixa de fazer o pagamento acordado no contrato de aluguel, mas o proprietário não tinha ciência dos atrasos.
Por isso, conversar ou até mesmo notificar o devedor e tentar outras medidas extrajudiciais antes de optar por uma ação de cobrança é uma medida essencial e que traz bons resultados.
Quando essa cobrança não é recomendada?
Como vimos, apesar de não existir restrição quanto à cobrança judicial no condomínio, nem sempre essa medida é recomendada. Primeiro, é preciso ter em mente que a ação traz custos, tanto com as despesas processuais quanto com o pagamento de honorários advocatícios.
Além disso, o processo judicial pode gerar constrangimentos e resultar em atrito entre as partes, desgastando a relação entre o condômino e o síndico.
Portanto, cada situação deve ser analisada separadamente para definir se essa medida é recomendada.
Por exemplo, se o valor devido for muito baixo ou o atraso for recente, como nos casos em que há apenas um mês de taxa condominial em aberto, provavelmente não compensa ingressar com a ação judicial, sendo mais interessante adotar outras medidas.
Por outro lado, em casos de condomínio com valor elevado, atrasos recorrentes ou acúmulo de dívidas por parte de um morador, a medida judicial pode ser fundamental para que o condomínio garanta que a dívida será quitada e tenha mais tranquilidade para lidar com os seus compromissos financeiros.
Em caso de dúvidas sobre o melhor procedimento para cobrar os condôminos inadimplentes ou a respeito da melhor hora para ingressar com a cobrança judicial, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Como funciona a cobrança judicial no condomínio?
Se não for possível receber os valores devidos de forma extrajudicial, o síndico deverá procurar um advogado para iniciar a cobrança judicial. Atualmente, isso pode ser feito de duas formas: com uma ação de cobrança ou por meio de uma execução.
Ação de cobrança
Antes da mudança no Código de Processo Civil (CPC), vigente desde 2016, somente era possível usar a ação de cobrança para exigir o pagamento dos valores. Nesse procedimento, primeiro era preciso reconhecer judicialmente a existência do débito.
Por isso, depois de entrar com a ação, o devedor podia apresentar defesa, sendo preciso passar por toda a instrução processual, com audiência e produção de provas a respeito dos fatos — no caso, a existência da dívida.
Além disso, mesmo que em sentença o juiz reconhecesse a dívida, ainda cabiam recursos, ou seja, o processo ainda não se encerrava e a cobrança propriamente dita havia que esperar. Somente após o trânsito em julgado da ação — quando não cabe mais nenhum recurso — é que se inicia a execução, onde o devedor é intimado para efetuar o pagamento.
Ação de execução
Com as mudanças feitas na lei, agora é possível entrar direto com a execução, sem precisar passar pela ação de cobrança. Apesar de ainda ser possível que o devedor apresente defesa, a dívida já é considerada existente, da mesma forma que aconteceria com um cheque sem fundos, por exemplo.
Por isso, em regra, mesmo que o devedor apresente defesa ou recurso, é possível executar os valores desde o início do processo, forçando o condômino a quitar a dívida ou negociar uma forma de pagamento. Como consequência, o procedimento de cobrança judicial no condomínio se torna mais rápido.
Qual é o papel do advogado nesses casos?
A participação do advogado costuma ser associada apenas aos processos judiciais, mas o profissional pode prestar suporte também nos procedimentos extrajudiciais, negociando os valores com o inadimplente, notificando o mesmos, prestando consultoria e aplicando as medidas cabíveis para defender os interesses do condomínio. Entenda a seguir!
Auxílio na cobrança extrajudicial
Mesmo quando o condomínio conta com o auxílio de uma administradora, que se responsabiliza pelos procedimentos de cobrança, o apoio de um escritório de advocacia é importante. As notificações extrajudiciais, por exemplo, costumam ter um peso maior quando emitidas por um advogado.
Isso acontece porque, nesses casos, os devedores ficam mais intimidados e propensos a pagar ou tentar fazer um acordo, pois ficam preocupados com as medidas judiciais que podem ser utilizadas, afinal, os advogados já estão envolvidos no caso.
Além disso, o conhecimento específico sobre Direito Imobiliário e as decisões judiciais sobre o tema ajuda a encontrar as medidas mais efetivas para receber o crédito, trazendo mais credibilidade para a negociação.
Elaboração da ação para receber os créditos judicialmente
Caso as medidas extrajudiciais não sejam suficientes para que o devedor efetue os pagamentos pendentes, o advogado iniciará a cobrança judicial. Aqui, a participação do profissional é importante em todas as etapas para identificar o momento ideal para entrar com o processo, sem deixar que as dívidas se acumulem.
O advogado também pode acompanhar a ação de perto, verificando o seu andamento e tomando todas as medidas para garantir que o condomínio receba o valor com mais agilidade, sem que o processo fique parado.
Dessa forma, o suporte de um escritório de advocacia auxilia em todas as etapas, desde o acompanhamento das pendências financeiras até o ajuizamento da cobrança judicial, sempre buscando a solução mais efetiva para conseguir receber os valores devidos.
Agora que você já sabe como funciona a cobrança judicial no condomínio, quando ela é indicada e como um advogado pode ajudar, lembre-se de procurar um escritório de confiança, com profissionais especializados para prestar todo o suporte jurídico necessário.
Gostou deste texto? Se você está em busca de apoio especializado para lidar com a inadimplência em condomínio ou outros problemas relacionados aos moradores, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudar!