O arrendamento mercantil é um tipo de contrato utilizado por investidores que desejam alugar imóvel e comprá-lo futuramente. Contudo, traz algumas particularidades e diferenças em relação à locação — usualmente conhecida e popularizada.
Que tal saber um pouco mais sobre o que é e como funciona essa operação? Continue a leitura.
O que é arrendamento mercantil?
O arrendamento mercantil funciona da seguinte forma: existe um arrendador (geralmente uma entidade financeira) e a figura do arrendatário (quem contrata).
Para tanto, cabe citar a Lei n.º 6.099/74:
“Art. 1.º O tratamento tributário das operações de arrendamento mercantil reger-se-á pelas disposições desta Lei.”
“Parágrafo único – Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos desta Lei, o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de arrendatária, e que tem por objeto o arrendamento de bens adquiridos por arrendadora, segunda especificações da arrendatária e para uso próprio desta.”
Logo, o arrendador obtém algum patrimônio e, a partir disso, faz o arrendamento para o consumidor que opta por essa operação. Basicamente, funciona como um contrato de aluguel, porém, com distinções e a possibilidade de obter cláusula de alienação.
Em vista disso, é importante saber diferenciar arrendamento e aluguel e entender seus funcionamentos, pois, tem a capacidade de ser propício para seus negócios.
Diferenças entre arrendamento mercantil e aluguel
No arrendamento mercantil, o consumidor aluga determinado bem comprado pela entidade financeira (imóvel ou veículo). Quando finda o prazo, o cliente tem algumas possibilidades: renovar, fazer a devolução ou comprar da instituição financeira.
Em contrapartida, no aluguel existe um prazo para que o locatário usufrua sem a possibilidade de aquisição. Logo, não existe retorno do que foi investido.
No arrendamento mercantil, é admissível que o arrendatário utilize uma fração do que foi despendido para amortizar o valor da transação.
Tipos de arrendamento mercantil
Há alguns tipos de arrendamento mercantil disponíveis no mercado financeiro e imobiliário. A separação diz respeito à natureza e ao prazo de vigência de cada negócio. Por isso, se atente ao processo de elaboração e negociação: se é melhor um arrendamento comercial ou a cessão de exploração.
Imobiliário
O arrendamento imobiliário refere-se a espécie na qual o arrendador adquire um terreno e constrói uma propriedade. A partir disso, pode ser arrendado com a possibilidade de ser adquirida a propriedade do bem no fim. Ou seja, paga-se um valor de aluguel e, caso a pessoa goste da experiência, é permitido comprar com desconto do que já foi arcado.
Financeiro
Nesta modalidade é pactuado desde o início que o arrendatário ficará com o bem, sendo que neste caso todos os riscos sobre o bem ficam por conta do inquilino. Assim, qualquer dano que o bem sofrer é de responsabilidade dele.
Operacional
Nessa modalidade o arrendatário não tem interesse em adquirir o bem e apenas paga para usá-lo por determinado período. Assim, o inquilino não se responsabiliza pelos riscos sobre o local.
Benefícios do arrendamento mercantil
Existem alguns privilégios pertinentes em relação ao arrendamento mercantil. Seguem, abaixo, alguns exemplos.
Processamento rápido de documentos
Não é um processamento burocrático devido ao seu fácil acesso, o que gera análise mais rápida. Além disso, existe a vantagem da rapidez na transferência do objeto.
O arrendamento reúne cláusulas de fácil compreensão por ser um processo comum no mercado de investimentos.
Benefícios tributários
Um dos benefícios no arrendamento é a não incidência de IOF, bem como outras questões de ordem tributária, como abatimento das parcelas pagas na apuração do lucro real da sociedade empresária arrendatária.
Possibilidade de financiamento do valor total
O arrendamento permite o financiamento do valor total do bem, o que torna atrativo ao consumidor.
Financiamento de bens nacionais e importados
Um diferencial interessante é o financiamento de patrimônio importado. Cabe salientar que se for feita por arrendamento mercantil internacional propriamente, sem que haja alienação, não incide ICMS e ISS.
Aumento na capacidade produtiva
Por intermédio de uma aquisição de equipamento moderno, a empresa quita as prestações com o lucro operacional obtido com tranquilidade. Com isso, aumenta progressivamente a rentabilidade e capacidade produtiva desempenhada.
Quitar prestações com lucro operacional obtido
Para além do aumento da capacidade produtiva, a instituição que faz arrendamento mercantil consegue ter bom fluxo operacional. Isso significa que as prestações advindas da convenção com o lucro obtido por sua atuação são quitadas.
Muitas companhias, dependendo do ramo, alugam galpões, maquinários e geram lucro operacional.
Evitar o acúmulo de bens obsoletos
Nesse tipo de contratação é permitido efetivar tratativas mais curtas que a durabilidade do bem. Dessa maneira, evita-se que o acordado fique ultrapassado, e isso refere-se ao objeto do acordo, facilitando a renovação tecnológica.
Flexibilidade nos prazos, quantidades e acesso a serviços
Pelo fato do crescente aumento comercial aliado ao avanço industrial, aos empresários é viável contratos mais flexíveis. A viabilidade vem da facilidade para adequação do fluxo de caixa e nos investimentos mercantis.
Desvantagens da prática
Algumas desvantagens práticas também circundam esse tipo de pactuação. Veja, a seguir, alguns exemplos.
Proprietária do bem no final de contrato
Ao escolher o arrendamento mercantil, a pessoa jurídica torna-se proprietária do bem apenas no fim do contrato, ainda que tenha posse ao longo do contrato. Diferentemente do que ocorre em uma compra e venda habitual, na qual é realizada por meio da alteração de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É importante prestar atenção aos pontos:
- tipo de acordo que trata o arrendamento mercantil;
- peculiaridades envolvendo a compra e venda de imóveis.
- documentos necessários na compra de imóvel e contratação de arrendamento.
Sem devolução e entrega de bem
Enquanto estiver vigente o negócio jurídico, não é possível que o arrendatário e arrendador rescindam antes do termo final. Porém, a devolução é permitida somente se o arrendatário não eleger a aquisição ou não optar pela renovação.
Cláusulas penais para descumprimento de obrigações contratuais
Os deveres anexos permeiam as relações contratuais com apoio em princípios protetores de ordem constitucional. A boa-fé talvez seja a mais evocada dentre os contratantes. Desse modo, caso alguma parte esteja agindo em desacordo, é perfeitamente possível aplicação de penalidades.
É importante frisar que o descumprimento contratual enseja no cumprimento de penalidades, mas que estejam em consonância com a proporcionalidade.
Custo financeiro elevado
É preciso analisar cada caso atentamente, pois o custo pode ser elevado a depender do caso.
Falta de benefícios e poderes
Em razão da propriedade ser alcançada após o término do arrendamento, existem algumas limitações de benefícios e poderes: somente quem é proprietário aliena alguma coisa. Portanto, se o arrendatário quiser vender os bens locados ou alugá-los, somente o fará no fim, momento no qual passa a ter plenos direitos.
Conte com assessoria jurídica de alto nível
Nesse modelo de investimento pode-se verificar algumas vantagens e desvantagens práticas. A escolha dependerá da situação na qual você se encontra. Por isso, invista sempre em uma assessoria jurídica especializada.
Gostou de estar por dentro da temática e compreender tudo sobre o arrendamento mercantil e seus desdobramentos? Acompanhe a DD Advogados e entenda mais sobre os serviços de assessoria jurídica.