A imissão de posse é frequentemente a solução para garantir seus direitos, especialmente em situações onde, apesar de ser o proprietário de um imóvel, você enfrenta problemas para usufruir diretamente dele, ou quando arremata um bem em leilão e o imóvel está ocupado.
Por ser uma questão técnica e complexa, é normal surgirem dúvidas sobre o tema. Por isso, é essencial entender alguns conceitos básicos para saber como agir em situações que afetem sua relação com o imóvel.
Quer aprender mais sobre o assunto? Continue a leitura para entender o que é imissão de posse e quais são os seus direitos!
O que é imissão de posse?
A imissão de posse é um procedimento judicial que permite ao proprietário obter a posse efetiva de um bem quando está impedido de usá-lo.
Ela é indicada para quem tem direito sobre o imóvel, mas ainda não conseguiu ocupá-lo. É o caso de quem compra um imóvel e o vendedor não o desocupa, ou de quem arremata um bem em leilão e encontra o local ocupado por terceiros.
Nessas situações, a ação de imissão de posse busca uma ordem judicial para que o proprietário possa tomar posse do imóvel de forma legítima e segura.
O que é direito de posse?
Em linhas gerais, o direito de posse diz respeito à possibilidade que uma pessoa tem de usar, ocupar e usufruir de um bem.
No caso de imóveis, esse direito pode ser exercido diretamente pelo proprietário ou por outra pessoa autorizada por ele. A posse pode ser dividida em duas categorias principais: posse direta e posse indireta.
Abaixo, explicamos melhor cada uma delas.
Direta
Na posse direta, a pessoa mantém contato imediato com o bem.
Isso ocorre, por exemplo, quando alguém compra uma casa e passa a viver nela logo após a aquisição. Nesse caso, o proprietário exerce a posse diretamente, pois usa e ocupa o imóvel.
Indireta
Na posse indireta, o proprietário não usa o imóvel diretamente, mas mantém direitos sobre ele.
Um exemplo é quando alguém compra uma casa e a aluga para outra pessoa. O inquilino passa a exercer a posse direta, enquanto o proprietário mantém a posse indireta do bem.
Quando a imissão de posse pode ser usada?
Existem alguns casos em que a imissão de posse pode ser necessária. Um dos mais comuns ocorre quando o imóvel é adquirido via leilão e continua ocupado por terceiros.
Após a arrematação de um imóvel em leilão judicial, a posse pode ser garantida pelo juiz mediante requerimento de imissão de posse. Já quando a arrematação ocorre em leilão extrajudicial, pode ser necessário ajuizar ação de imissão de posse com base na Lei nº 9.514/97, conhecida como Lei de Alienação Fiduciária.
A medida também pode ser usada quando o proprietário tem título que comprova seu direito sobre o bem, mas nunca conseguiu exercer a posse porque outra pessoa ocupa o imóvel de forma injusta.
No caso de imóvel alugado, porém, é importante fazer uma distinção. Quando há contrato de locação, a medida adequada para reaver o imóvel costuma ser a ação de despejo, conforme a Lei do Inquilinato.
Se o inquilino abandonar o imóvel no curso do processo, a imissão na posse pode ocorrer dentro da própria ação de despejo, após a constatação do abandono.
Se você adquiriu um imóvel em leilão, também é preciso observar o pagamento do ITBI, imposto devido pela aquisição da propriedade.
Entretanto, algumas Prefeituras cobram esse imposto sobre o valor venal do imóvel, em vez de considerar o valor da arrematação. Em determinadas situações, esse ponto pode ser discutido judicialmente, conforme entendimento do STJ.
Para resolver essa questão, pode ser necessário ajuizar um processo específico. Em casos desse tipo, a orientação jurídica ajuda a verificar se há possibilidade de recolhimento do ITBI com valor reduzido.
Qual o prazo para imissão de posse?
O prazo para imissão de posse pode variar conforme o tipo de imóvel, a documentação apresentada, a resistência do ocupante e o andamento do processo judicial.
Não existe um prazo único para todos os casos. Em algumas situações, especialmente quando há urgência e provas suficientes, o juiz pode conceder uma liminar para acelerar a desocupação.
Nos casos de imóveis adquiridos em leilão extrajudicial com base na Lei nº 9.514/97, é comum que seja fixado prazo de 60 dias para o ocupante desocupar o imóvel, sob pena de desocupação forçada.
Por isso, quanto mais completa estiver a documentação, maiores são as chances de o pedido ser analisado com mais rapidez.
Quais são as vantagens da imissão de posse?
A imissão de posse oferece diversos benefícios, principalmente em relação à segurança jurídica do proprietário.
Quando a medida é concedida, o proprietário obtém reconhecimento judicial para exercer a posse sobre o bem. Essa validação ajuda a proteger seu direito conforme a legislação vigente.
A imissão de posse também protege o dono do imóvel contra interferências e contestações de terceiros. Assim, a retomada do bem ocorre por meio de uma ordem judicial, o que reduz riscos e evita conflitos diretos.
Outro ponto importante é que a medida permite ao proprietário usar, administrar, alugar ou vender o imóvel após a regularização da posse.
Com isso, a imissão de posse ajuda a remover obstáculos que impedem o uso legítimo do patrimônio.
Quais são as ações possessórias e suas diferenças?
A imissão de posse é uma ação petitória, pois se baseia no direito de propriedade. Ela é usada quando o proprietário tem título sobre o imóvel, mas nunca conseguiu exercer a posse.
Já as ações possessórias discutem a posse em si, e não o domínio do bem. Nelas, o foco está em proteger quem já exercia a posse e sofreu ameaça, turbação ou perda da posse.
Um advogado poderá identificar a medida correta em cada situação, mas vale a pena conhecer as principais possibilidades. Veja só:
Interdito proibitório
O interdito proibitório é uma ação judicial preventiva.
Ele pode ser usado quando uma pessoa se sente ameaçada de perder a posse de um imóvel ou sofrer interferências indevidas.
A finalidade é obter uma ordem judicial para impedir que terceiros pratiquem atos que possam resultar na perda ou perturbação da posse.
Reintegração de posse
Na reintegração de posse, o proprietário ou possuidor busca recuperar um imóvel que foi ocupado indevidamente por terceiros.
Normalmente, essa ação é usada quando alguém perde a posse que já exercia de fato, como no caso de uma invasão ou ocupação sem autorização. O processo é fundamentado exclusivamente na perda da posse anterior, e não na propriedade do imóvel.
Manutenção de posse
A manutenção de posse é uma ação judicial voltada à proteção de quem ainda exerce a posse, mas sofre algum tipo de interferência.
Ela serve para impedir que terceiros atrapalhem o uso do imóvel de forma ilegal.
Em outras palavras, a medida busca garantir que o possuidor continue exercendo seu direito com tranquilidade, sem perder a posse do bem.
Como visto, a imissão de posse é importante em diversas situações, mas existem outras ferramentas jurídicas, como as ações possessórias, para proteger seus direitos.
Em todos os casos, o suporte de um advogado é essencial para garantir os direitos relacionados à propriedade.
Requisitos para dar entrada na ação de imissão na posse
Para dar entrada na ação de imissão na posse, é necessário demonstrar que o autor tem direito sobre o imóvel e está impedido de exercer a posse.
Esse ponto é importante porque a imissão de posse não depende apenas da vontade de ocupar o bem. O pedido precisa ser comprovado por documentos, fatos e evidências que mostrem a situação ao juiz.
Entre os principais requisitos da ação de imissão na posse, estão:
- Comprovação da propriedade ou do direito sobre o imóvel: o autor deve apresentar documentos que demonstrem seu vínculo com o bem, como escritura, matrícula, contrato de compra e venda, carta de arrematação ou outro título válido;
- Ausência de posse efetiva: é preciso mostrar que, apesar de ter direito sobre o imóvel, o proprietário ainda não conseguiu ocupá-lo, usá-lo ou administrá-lo;
- Resistência de terceiros: o processo deve demonstrar que há ocupantes ou outras pessoas impedindo o exercício da posse;
- Provas da situação: notificações, documentos do leilão, registros, conversas, fotos e demais evidências podem ajudar a comprovar a resistência;
- Pedido judicial adequado: a ação deve relatar os fatos de forma clara e solicitar a expedição do mandado de imissão na posse.
Toda a situação deve ser apresentada no processo para formar a convicção do juiz. Quando há urgência, as provas também ajudam no pedido de tutela de urgência.
Se o réu não cumprir a obrigação determinada pelo juiz, poderá ser expedido mandado. O Código de Processo Civil estabelece:
“Art. 538. Não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na sentença, será expedido mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse em favor do credor, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel.”
Assim, reunir documentos desde o início é uma etapa decisiva para aumentar as chances de sucesso na ação de imissão de posse.
Qual a diferença entre imissão de posse e ação reivindicatória?
Uma questão comum é a diferença entre imissão de posse e ação reivindicatória.
As duas medidas são petitórias, ou seja, estão ligadas ao direito de propriedade. Em ambos os casos, o proprietário busca proteger ou exercer seus direitos sobre o imóvel.
A imissão de posse é indicada para quem adquiriu o imóvel, mas ainda não teve a posse efetiva do bem. É o caso de uma pessoa que compra ou arremata um imóvel ocupado por terceiros.
A ação reivindicatória, por sua vez, é recomendada para o proprietário que deseja reaver um bem que está em poder de outra pessoa.
A diferença principal está no histórico da posse. Na imissão de posse, o autor busca entrar no imóvel pela primeira vez. Na ação reivindicatória, o proprietário busca recuperar um bem que está sendo mantido indevidamente por terceiro.
Com essas informações, fica mais fácil entender o que é imissão de posse, quando ela pode ser usada e quais requisitos precisam ser observados.
Continue acompanhando outros conteúdos no blog da DD Advogados para se aprofundar no universo do direito imobiliário.
Resumindo
O que é imissão de posse?
A imissão de posse é uma ação judicial usada para permitir que o proprietário tome posse de um imóvel quando tem direito sobre o bem, mas está impedido de ocupá-lo.
Imissão de posse é ação possessória?
Não. A imissão de posse é uma ação petitória, pois se baseia no direito de propriedade. As ações possessórias, como reintegração, manutenção e interdito proibitório, protegem a posse já exercida.
Créditos da imagem: Magnific