Para quem investe no mercado imobiliário é importante conhecer certos conceitos. Até para uma simples compra de imóvel, esse entendimento pode ajudar a fechar melhores negócios.
Hoje, a informação se tornou bastante acessível. A população pode pesquisar e aumentar seu nível de conhecimentos, transformando-se assim mais esclarecida, consciente de seus direitos e deveres.
Neste artigo, falaremos de incorporação imobiliária, uma prática comum no ramo de construção civil. Para os consumidores é um conceito pouco conhecido, mas vale a pena compreendê-lo mais a fundo. Confira!
O que é incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é o processo em que uma edificação que será construída é incorporada ao terreno. O local, na maioria das vezes, é propriedade de um terceiro. Ele recebe, como pagamento, unidades autônomas (apartamentos) que integrarão a construção.
Esse processo envolve três elementos principais:
- construtora: responsável pela realização da obra;
- dono do terreno: pessoa que cede o lugar para que o prédio seja construído;
- incorporadora: empresa ou pessoa física, que atua em parceria com a construtora e o dono do terreno. Além de trabalhar com a comercialização das unidades, sejam as já construídas ou que estão na planta.
Para que o trabalho conte com segurança jurídica, a incorporadora faz um contrato com o proprietário do terreno e com a construtora. Nesse documento, ficam definidos deveres e direitos, pagamentos e prazos.
Conforme a Lei nº 4.591/1964, artigo 28: “A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O que analisar antes de fazer a incorporação imobiliária?
Tudo começa com a análise de viabilidade econômica, comercial e ambiental. A incorporadora recorre a especialistas que podem responder questões como:
- a obra vai gerar lucratividade?
- o valor cobrado pelas unidades para evitar prejuízos se compatibiliza com a realidade do mercado?
- o lugar pretendido está em área de preservação ou tem problemas de alagamento?
Também é necessário fazer uma análise do solo, dos vizinhos e saber se o público-alvo desejará habitar o lugar. Esse público pode ser formado por pessoas da classe B ou C, por jovens que atuam em home office, por famílias com dois filhos e assim por diante.
O que é VGV?
O Valor Geral de Vendas (VGV) é a soma do potencial de vendas do empreendimento. Deve ser feito pela incorporadora para entender qual será o preço que deseja receber ao fazer a venda de todas as unidades pelo valor inicialmente definido para elas.
Em um empreendimento com 150 apartamentos, em que cada um custa R$ 500 mil, o VGV é R$ 75 milhões.
Podemos, então, definir uma fórmula básica para o VGV: VGV = N x V, onde:
- N = número de unidades;
- V = valor de cada unidade.
Quanto mais alto o VGV, maior deverá ser a receita com o investimento imobiliário. Trata-se de um valor aproximado que ajuda a determinar a viabilidade da obra do ponto de vista comercial, bem como os valores que poderão ser dispendidos com marketing e construção. Os lucros efetivos variam devido a situações do mercado imobiliário, como comissões e negociações de preços.
Alguns podem confundir VGV com Valor Geral Lançado (VGL). No caso que citamos, os valores realmente se equivalem, mas nem sempre é assim. O VGL é o resultado da multiplicação de todas as unidades (disponíveis ou não) pelo preço de cada uma.
Consideremos, no exemplo acima, que tenham sido vendidas em um mês 50 unidades do empreendimento. O VGL continua o mesmo (R$ 75 milhões), mas o VGV muda. Agora, restam somente 100 apartamentos para vender. Logo, o VGV será de 50 milhões (100 x 500.000).
Além disso, o valor das unidades pode ser diferente. Um apartamento de cobertura ou localizado em determinada área tem um valor mais alto. É possível acontecer ainda de a construtora não desejar comercializar todas as unidades construídas em simultâneo. É necessário considerar esses aspectos na hora de calcular o VGV ou o VGL.
VGV também não se confunde com Benefícios e Despesas Indiretas (BDI), cuja fórmula considera as despesas administrativas, os custos financeiros, seguros e outros elementos.
Como funciona a tributação sobre a atividade?
A prática de incorporação imobiliária oferece algumas peculiaridades, sendo sujeita à tributação sob mais de um regime. Selecionar a opção mais adequada ajuda a diminuir custos no orçamento da obra e também contribui para aumentar a rentabilidade do consumidor.
No Decreto nº 3.000/1999, artigo 150, III, está registrado o que segue referente ao Imposto de Renda:
“As pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terras, são empresas individuais equiparadas a pessoa jurídica. Equiparam-se também, a pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terrenos.
A pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática das operações imobiliárias, submeter-se-á ao regime da tributação com base no lucro real ou, por opção, com base no lucro presumido, desde que em período anterior, no qual foi submetida à tributação com base no lucro real, não tenha computado custo orçado. A empresa individual imobiliária não poderá optar pelo SIMPLES.
A pessoa física somente poderá encerrar a empresa individual quando efetuar o pagamento dos impostos devido na alienação. Á vista das unidades ou no recebimento nas vendas a prazo destas”.
Apesar de o citado decreto ter sido revogado pelo Decreto nº 9.580/2018.
Qual é a documentação necessária para a incorporação imobiliária?
A Lei nº 4.591/1964 regulamenta a incorporação imobiliária, que define um processo mais rigoroso para evitar golpes de vendas em unidades na planta.
Para que a obra realmente fique em situação regular, é importante apresentar no Cartório de Imóveis a documentação a seguir, em duas vias, e com firma reconhecida se necessário:
- alvará de construção;
- certidão negativa de tributos do município;
- certidão negativa de tributos municipais do terreno;
- certidão negativa de ações e de ônus do registro de imóveis;
- certidões negativas da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
- certidão negativa de Protesto de Títulos dos últimos cinco anos;
- projeto de arquitetura da edificação aprovado pelo órgão responsável;
- declaração falando sobre a obra se encontrar ou não sujeita à carência de 180 dias;
- documento descrevendo a garagem, quantidade de veículos e disposição planejada;
- atestado de idoneidade financeira (deve ser feito por empresa de crédito que atua no país há, pelo menos, cinco anos);
- histórico dos títulos de propriedade do imóvel, envolvendo os 20 últimos anos;
- identificação das frações ideais de cada apartamento (ou outra unidade) da obra;
- escritura do terreno ou título de propriedade que tenha o mesmo valor da escritura;
- requerimento de incorporação com contrato social, sempre que a incorporadora for uma empresa;
- certidões negativas da Receita Federal, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho;
- Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS da incorporadora e do proprietário do terreno (se forem pessoas diferentes, sejam pessoas físicas ou jurídicas);
- tabelas com os quadros da NBR nº 12.721/2006 preenchidos corretamente de I a VIII pelo engenheiro do projeto, com todas as especificações técnicas.
Um ponto importante a considerar na incorporação imobiliária é que a documentação só pode ser entregue no Cartório de Imóveis com jurisdição sobre o lugar em que o projeto de construção será executado.
As certidões relativas à incorporadora devem ser tiradas na cidade em que ela está situada no prazo de 90 dias. Se o proprietário do terreno não é o incorporador, ele precisa passar procuração à incorporadora e a procuração deve ser apresentada com os outros documentos.
O que deve ser feito depois?
Após ser feita a entrega de toda a documentação citada no Cartório de Imóveis, obtém-se o Memorial de Incorporação, que confirma a idoneidade da obra. A partir de então, já é possível iniciar a comercialização das unidades na planta e a construção delas.
Ainda que a incorporação imobiliária não seja um processo simples, atualmente não é necessário se deslocar de casa para conseguir os documentos exigidos. Podemos pedir on-line a segunda via de diferentes tipos de certidões e receber em nossa casa ou no ambiente de trabalho, pelos Correios. Dessa forma, o processo fica simplificado e ágil.
Apesar de aparentar ser um processo muito complexo, quando se tem assessoria com profissionais capacitados, a incorporação imobiliária torna-se mais simples. Além disso, a possibilidade de acelerar o procedimento através da internet.
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