Comprar um imóvel é uma decisão importante — afinal, representa um passo relevante na construção do seu patrimônio. Hoje em dia, existem diversas formas de realizar essa compra. Entre elas, o leilão de imóveis se destaca como uma alternativa interessante para conquistar seu terreno, casa ou espaço comercial com condições mais vantajosas.
Neste artigo, vamos explicar como o leilão de imóveis funciona, os tipos mais comuns, o processo para participar e outras informações que fazem toda a diferença. Continue conosco nesta leitura!
O que é leilão de imóveis?
O leilão de imóveis é uma forma de adquirir bens em que a venda não acontece por negociação direta, mas por meio de lances públicos. Esse processo é regido por um edital, que traz todas as condições e regras da disputa. O imóvel fica com quem apresentar a maior oferta.
Nesse tipo de venda, não há espaço para acordos entre partes nem definição conjunta de valores. Tudo segue os critérios previamente estabelecidos.
O edital é o documento que dita as normas e precisa ser seguido à risca. Por isso, é essencial que qualquer pessoa interessada em participar leia esse material com atenção. Ele reúne todos os detalhes importantes e evita surpresas.
Como funciona o leilão de imóveis?
A compra de um imóvel em leilão é realizada em duas etapas. Na primeira, não se aceita valor menor que o resultante da avaliação e registrado no edital.
Caso o imóvel não seja arrematado nesta primeira etapa, na seguinte são oferecidos lances que se iniciam pelo valor mínimo fixado pelo juiz. Esse valor costuma variar entre 40% e 60% do valor de avaliação.
Os bens podem ser penhorados e colocados em leilão em lotes ou isoladamente. O lote é o conjunto de imóveis que serão leiloados. Prefere-se a conclusão do lote inteiro, porém, se o participante se interessar por somente um bem, ele poderá fazer arremate, desde que não sejam dadas ofertas no lote integral.
Edital de leilão
O edital de leilão é o documento oficial que reúne todas as condições e informações necessárias para a realização do leilão de imóveis.
Ele é fundamental para garantir a transparência e segurança ao processo, e oferecer ao interessado dados essenciais como a descrição do imóvel, o valor do lance inicial, a data, hora e local do leilão, além das condições de pagamento e possíveis encargos associados.
Este documento também detalha aspectos jurídicos, incluindo eventuais ônus que recaiam sobre o bem, especificando quem pode participar do leilão e as responsabilidades assumidas pelo arrematante após a arrematação.
Assim, a análise minuciosa do edital antes do ingresso no processo de leilão é imprescindível para evitar surpresas e assegurar uma transação sólida, sempre amparada pelos princípios legais e pela segurança jurídica.
Quais são os principais tipos de leilões?
Existem cinco tipos principais de leilão de imóveis: judicial, extrajudicial, online, privado e público. Confira detalhes sobre cada um a seguir!
Leilão judicial
Os leilões judiciais são efetuados em um procedimento judicial em que o devedor não pagou alguma dívida e teve, como consequência, seu imóvel penhorado.
O débito pode ser relacionado ao próprio bem ou não, ou o imóvel pode ter sido dado em garantia de outra operação. Após a determinação da penhora, o imóvel é avaliado e então o juiz autoriza que o bem seja leiloado.
Leilão extrajudicial
Já os leilões extrajudiciais envolvem principalmente os que são promovidos por bancos e outras instituições financeiras fora do âmbito judicial, mas podem ser efetuados por pessoas físicas quando se trata de inadimplência nos contratos de alienação fiduciária.
Devido à inadimplência dos compradores de imóveis, essa alienação demanda processos rápidos e eficientes. Eles ajudam a cobrir lacunas das outras formas de garantias de crédito, como hipotecas, que exigem ações judiciais e podem demorar anos até a resolução.
A alienação fiduciária está amplamente empregada no mercado, já que permite que o imóvel volte ao seu verdadeiro proprietário sem a necessidade de demandas judiciais.
Porém, se ela oferece vantagens ao credor, há uma desvantagem para o arrematante. Isso porque nos leilões judiciais, a posse do imóvel é normalmente autorizada pelo próprio juiz ao arrematante.
Já nos leilões extrajudiciais é necessário entrar com um processo judicial específico chamado de imissão de posse, que pode gerar custos e demora para ser concluído.
Leilão online
Como o próprio nome sugere, ele acontece em ambiente virtual. Os participantes podem acessar a sala on-line e dar seus lances em sua própria casa.
Existe a opção híbrida, em que o leilão se dá de forma online e presencial, cabendo ao participante decidir se deseja ir até o espaço físico ou acompanhar o evento por meio da internet.
Leilão privado
Os leilões privados acontecem quando uma pessoa física ou jurídica decide vender imóveis por meio de licitação, independentemente da execução de bens ou expropriação judicial.
Leilão público
Já o leilão público segue a mesma linha do privado. Contudo, os bens são ofertados por uma instituição pública.
Apesar de leilões públicos e privados serem comuns em relação a outros bens, não costumam ser praticados com imóveis.
Como o imóvel é avaliado para leilão?
Normalmente o valor do imóvel é definido por um perito judicial que recebe a nomeação por meio de laudo de avaliação. Para isso, são consideradas características como:
- localização geográfica;
- estado de conservação;
- renda que o imóvel pode conseguir;
- preço de mercado para imóveis similares.
Qual é o prazo para registro da documentação de um imóvel arrematado em leilão?
O prazo para registrar a documentação de um imóvel adquirido em leilão está sujeito:
- à modalidade escolhida (judicial, extrajudicial ou voluntário); e
- ao cumprimento das etapas exigidas para a transferência de propriedade.
Em termos gerais, após a emissão de documentos como a carta ou auto de arrematação, o comprador deve encaminhar o registro da propriedade junto ao cartório competente.
Esse procedimento pode levar de 15 a 30 dias, considerando a agilidade do cartório no atendimento às demandas e a entrega da documentação obrigatória de maneira completa e correta.
Há ainda a possibilidade de prazos adicionais determinados por requisitos judiciais ou administrativos específicos em casos particulares. Logo, acompanhar atentamente cada etapa do processo é indispensável para evitar atrasos na oficialização da titularidade.
Qual o prazo para obter a posse de um imóvel arrematado em leilão?
A obtenção da posse de um imóvel adquirido em leilão depende de condições como a situação de ocupação do bem no momento da arrematação.
No caso de imóveis desocupados, a posse geralmente é imediata após a conclusão do registro e entrega das chaves ao novo proprietário. Já em situações em que o imóvel está ocupado por terceiros, será necessário tomar medidas judiciais, como ações específicas de imissão na posse ou despejo, as quais podem se estender no tempo.
O prazo nesse caso é determinado pela complexidade do processo judicial e pela atuação das partes envolvidas, podendo variar desde alguns meses até, em casos mais extremos, anos.
Por isso, é essencial fazer a análise detalhada do edital, consultar possíveis ônus existentes e avaliar soluções jurídicas antecipadamente, de forma a garantir maior previsibilidade e segurança no exercício do domínio efetivo do bem.
O que acontece quando o imóvel está ocupado?
Em relação à posse, as coisas se desenrolam de maneira diferente, dependendo se o leilão é judicial ou extrajudicial.
Arrematação judicial
Em arrematações judiciais, normalmente o juiz da vara em que ela aconteceu autoriza a entrega da posse do imóvel. Depois que for homologada, ele expede um documento chamado “mandado de imissão”.
O oficial de justiça entrega a posse para o arrematante, podendo inclusive fazer a imissão da posse de forma forçada, com emprego de força policial e arrombamento se preciso. Ou seja, se o ocupante criar embaraço.
Caso o imóvel esteja alugado, o correto seria solucionar a questão por meio das próprias leis que tratam de locação. Conforme a legislação, a pessoa que compra um imóvel poderá romper o contrato, exigindo a saída do inquilino, ou poderá manter sua presença, recebendo o dinheiro do aluguel.
Arrematação extrajudicial
Em arrematações extrajudiciais, o banco pode retomar um imóvel e enviá-lo para leilão porque não houve pagamento do financiamento, por exemplo.
Hoje, o processo é chamado de alienação fiduciária. Trata-se de uma forma de financiamento. Caso a dívida não seja paga, a pessoa perde o imóvel e o banco deve leiloar o bem conforme determina a lei. Não há mandado de imissão porque não existe uma ação judicial.
O arrematante recebe os documentos, faz os registros necessários, e caso ele não consiga contatar o proprietário ou quem ocupa o local, deve mover ação de imissão de posse. A lei exige que a pessoa entregue o imóvel no prazo máximo de 60 dias.
Quem pode participar de um leilão de imóveis?
Qualquer pessoa pode participar de um leilão de imóveis, seja física ou jurídica. Para isso, ela deve ser maior de idade e capaz.
Em relação a impedimentos, não podem participar pessoas relacionadas no artigo 890 do Código de Processo Civil, ou seja:
- curadores;
- tutores;
- administradores;
- testamenteiros;
- liquidantes;
- juízes;
- membros do Ministério Público e da Defensoria Pública;
- entre outras.
Como encontrar imóveis em leilão?
No Brasil, há leiloeiros que atuam regionalmente e outros com alcance nacional. Cada empresa tem seu próprio site, forma de divulgação e volume de bens disponíveis.
Alguns portais são bem estruturados e facilitam a pesquisa. Outros ainda apresentam navegação ruim, sem filtros eficientes, o que dificulta encontrar imóveis de interesse.
Isso faz o usuário gastar tempo demais procurando em vez de analisar as oportunidades. Por isso, vale comparar os sites dos leiloeiros e escolher aquele que oferece melhor usabilidade.
Existem canais que divulgam os principais leilões de imóveis do país, como:
- Leilão Brasil;
- Canal Judicial;
- Zukerman Leilões;
- Leiloeiros do Brasil;
- Leilões Judiciais no Brasil;
- Schmitz Leiloeiros Oficiais;
- Mega Leilões Leilão de Imóveis São Paulo, SP, entre outros
Quais são as vantagens de comprar imóveis em leilão?
Pode parecer um pouco trabalhoso, mas comprar imóveis em leilão pode ser, na verdade, extremamente vantajoso! Confira, a seguir, alguns dos aspectos positivos mais relevantes.
Economize dinheiro
O preço é o que mais costuma atrair as pessoas para os leilões. Geralmente é possível aproveitar boas oportunidades com valores muito abaixo da média do mercado.
A redução chega a atingir entre 40% a 70% nos pagamentos à vista tanto para imóveis prontos quanto terrenos e bens na planta.
Reduza o tempo de espera
Quem sonha em adquirir um imóvel por condições mais amigáveis, geralmente precisa esperar até que ele fique pronto, esteja construindo por conta própria ou aguardando a conclusão de um empreendimento.
Nesse contexto, o leilão é uma ótima saída. Você compra o imóvel que desejar, já construído, com um preço muitas vezes abaixo do valor que seria na planta e de forma imediata.
Aproveite a oportunidade de obter lucros
Os leilões de imóveis também costumam render excelentes oportunidades para investidores. Em tempos de crise, é comum que as pessoas não consigam arcar com seus financiamentos, o que rende ótimas oportunidades para arrematar bons imóveis com valores interessantes.
Com isso, é possível revender pelo preço normal e ainda obter lucros. Basta ter um olhar treinado para identificar os imóveis com maior potencial.
Desfrute de boas condições de pagamento
Engana-se quem pensa que para comprar em leilões é necessário pagar à vista. Geralmente são disponibilizadas inúmeras formas de pagamento para que o arrematante quite o bem.
Muitas das vezes basta uma quantia para dar de entrada e depois pode fazer um parcelamento com instituições financeiras ou por meio de depósitos judiciais.
Realize seu sonho
Adquirir um bem imóvel é o sonho da grande maioria dos brasileiros. Se você passou boa parte da sua vida juntando dinheiro, o leilão é uma oportunidade de conseguir um bom imóvel com condições bem interessantes.
Obtenha segurança com a transparência no edital
O edital costuma reunir todas as regras do leilão e os dados mais importantes dos imóveis, como forma de pagamento, estado de conservação e condições de renda.
Com isso, você conseguirá fazer seu lance com segurança e não correrá o risco de ser passado para trás.
Como participar de um leilão e fazer um bom negócio?
Se você está pensando em participar de um leilão de imóveis, é importante ficar de olho nas dicas que trouxemos neste post. Elas ajudarão a evitar contratempos e fazer seu negócio com segurança. Observe a seguir!
1. Cadastre-se corretamente
Os procedimentos podem variar um pouco dependendo da natureza do leilão que você pretende participar. No entanto, na maioria dos casos, é necessário fazer um cadastro com o leiloeiro que realizará o evento.
O cadastramento para participar de um leilão de imóveis costuma ser feito online, devendo ser preenchido um formulário e enviados documentos pessoais, como RG, CPF e comprovante de residência.
Com os dados e a documentação, o cadastramento é concluído em pouco tempo, mas pode levar horas ou até dias.
Efetuado o cadastro, é preciso pedir habilitação para o leilão do qual se deseja participar. É um processo rápido, baseado no envio de e-mail ou telefonema, solicitando a habilitação. Então, a pessoa já pode acompanhar o leilão e dar lances.
2. Leia o edital com cuidado
Todas as informações referentes ao leilão de imóveis precisam estar descritas no edital. Isso quer dizer que, além de informações como data, horário e modo de funcionamento, também constarão as informações sobre os imóveis.
Lá você saberá todas as características de cada bem, assim como:
- requisitos;
- comissões;
- modelos de contrato;
- valor do lance inicial;
- formas de pagamento;
- critérios para realização da venda;
- eventuais impostos e taxas a serem pagos pelo adquirente.
Portanto, leia o edital com cuidado e evite surpresas.
3. Faça uma avaliação dos preços
Antes de dar qualquer lance, é fundamental entender se o valor do imóvel está dentro do que o mercado pratica. Isso evita pagar caro achando que está fazendo um bom negócio.
Pesquise imóveis parecidos na mesma região, confira valores em sites confiáveis e, se possível, peça a opinião de mais de uma corretora ou especialista do setor.
4. Verifique se existem dívidas
É comum que os leilões ofereçam imóveis desembaraçados, especialmente no caso dos judiciais. No entanto, pode ser que o valor seja baixo, mas o bem tenha dívidas a serem quitadas.
Por isso, tenha atenção a informações referentes a eventuais pendências a serem sanadas depois da compra. Outra dica: essas informações precisam estar esclarecidas no edital.
Agora que você sabe como funciona o leilão de imóveis, já pode visitar algumas páginas oficiais e fazer uma consulta, procurando os imóveis que mais lhe interessam, nas cidades e estados que julgar melhor. Selecione os imóveis mais convenientes aos seus interesses e necessidades.
Quer entender mais sobre o assunto e garantir boas oportunidades de fazer negócios? Entre em contato com a gente e conheça todas as soluções da DD Advogados!
Resumindo
O que é o leilão de imóveis?
Leilão de imóveis é uma forma de compra em que o bem é vendido a quem fizer o maior lance. Tudo acontece em um ambiente público, com regras definidas em edital.
Como funciona um leilão de imóveis?
Funciona por lances: vários interessados disputam um imóvel e quem oferecer o valor mais alto arremata. O processo é público, com regras claras e edital obrigatório.
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