Comprar um imóvel é uma ação recorrente na vida de várias pessoas, mas envolve uma grande responsabilidade, afinal de contas se trata da aquisição e aumento de patrimônio.
Atualmente, existem diferentes maneiras de se comprar um imóvel, como o financiamento imobiliário, consórcio, leilão imobiliário e a compra à vista.
Dentre elas, o leilão de imóveis é uma ótima forma de comprar seu terreno, estabelecimento comercial ou casa com condições mais interessantes.
Neste artigo, vamos mostrar como funciona o leilão de imóveis. Conheça os principais tipos, como é o processo de participação e outros pontos importantes!
O que é leilão de imóveis?
O leilão de imóveis é uma maneira de adquirir bens. Trata-se de uma modalidade diferente da aquisição convencional praticada no mercado, porque não é realizada entre as partes.
Isso significa que não existe vendedor, comprador ou negociação para se acordar um valor. Isto é, as condições para a venda de um bem precisam atender a uma certa formalidade. Assim, o leilão é precedido de um edital que especifica todos os detalhes do processo.
Por esse motivo, o edital é um documento fundamental e básico, que deve ser lido por todas as pessoas que se interessam em participar de leilões.
Contudo, em linhas gerais, o leilão reúne uma série de pessoas interessadas em um determinado bem. É estabelecido um lance inicial e a partir daí são apresentadas as ofertas. Ao final, quem pagar mais arremata o imóvel.
Quais são os principais tipos de leilões?
Existem vários tipos de leilões de imóveis. Mas, ao final, todos eles objetivam conseguir o melhor preço por um imóvel, geralmente para quitar dívidas. Veja alguns dos tipos mais comuns a seguir:
Leilão judicial
Os leilões judiciais são efetuados em um procedimento judicial em que o devedor não pagou alguma dívida e teve, como consequência, seu imóvel penhorado.
O débito pode ser relacionado ao próprio bem, ou o imóvel pode ter sido dado em garantia de outra operação.
Após a determinação da penhora, o imóvel é avaliado e então o juiz autoriza que o mesmo seja leiloado.
Leilão extrajudicial
Já os leilões extrajudiciais envolvem principalmente os que são promovidos por bancos e outras instituições financeiras fora do âmbito judicial, mas podem ser efetuados por pessoas físicas quando se trata de inadimplência nos contratos de alienação fiduciária.
Devido à inadimplência dos compradores de imóveis, essa alienação demanda processos rápidos e eficientes. Eles ajudam a cobrir lacunas das outras formas de garantias de crédito, como hipotecas, que exigem ações judiciais e podem demorar anos até a resolução.
A alienação fiduciária está amplamente empregada no mercado, já que permite que o imóvel volte ao seu verdadeiro proprietário sem a necessidade de demandas judiciais.
Porém, se ela oferece vantagens ao credor, há uma desvantagem para o arrematante. Isso porque nos leilões judiciais, a posse do imóvel é normalmente autorizada pelo próprio juiz ao arrematante.
Já nos leilões extrajudiciais é necessário entrar com um processo judicial específico chamado de imissão de posse, que pode gerar custos e demora para ser concluído.
Leilão on-line
Como o próprio nome sugere, ele acontece em ambiente virtual. Os participantes podem acessar a sala on-line e dar seus lances em sua própria casa.
Existe a opção híbrida, em que o leilão se dá de forma on-line e presencial, cabendo ao participante decidir se deseja ir até o espaço físico ou acompanhar o evento por meio da internet.
Leilão privado
Os leilões privados acontecem quando uma pessoa física ou jurídica decide vender imóveis por meio de licitação, independentemente da execução de bens ou expropriação judicial.
Leilão público
Já o leilão público segue a mesma linha do privado. Contudo, os bens são ofertados por uma instituição pública.
Apesar de leilões públicos e privados serem comuns em relação a outros bens, não costumam ser praticados com imóveis.
Quem pode participar de um leilão de imóveis?
Qualquer pessoa pode participar de um leilão de imóveis, seja física ou jurídica. Para isso, ela deve ser maior de idade e capaz.
Em relação a impedimentos, não podem participar pessoas relacionadas no artigo 890 do Código de Processo Civil. Ou seja, os curadores, tutores, administradores, testamenteiros, liquidantes, juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, entre outras.
Como funciona o leilão de imóveis?
Comprar imóvel em leilão é uma atividade realizada em duas etapas. Na primeira, não se aceita valor menor que o resultante da avaliação e registrado no edital.
Caso o imóvel não seja arrematado nesta primeira etapa, na seguinte são oferecidos lances que se iniciam pelo valor mínimo fixado pelo juiz. Esse valor costuma variar entre 40% e 60% do valor de avaliação.
Os bens podem ser penhorados e colocados em leilão em lotes ou isoladamente. O lote é o conjunto de imóveis que serão leiloados. Prefere-se a conclusão do lote inteiro, porém, se o participante se interessar por somente um bem, ele poderá fazer arremate, desde que não sejam dadas ofertas no lote integral.
Como o imóvel é avaliado para leilão?
Normalmente o valor do imóvel é definido por um perito judicial que recebe a nomeação por meio de laudo de avaliação.
Para isso, são consideradas características, como:
- localização geográfica;
- estado de conservação;
- renda que o imóvel pode conseguir;
- preço de mercado para imóveis similares.
O que acontece quando o imóvel está ocupado?
Em relação à posse, as coisas se desenrolam de maneira diferente dependendo se o leilão é judicial ou extrajudicial.
Arrematação judicial
Em arrematações judiciais, normalmente o juiz da vara em que ela aconteceu autoriza a entrega da posse do imóvel. Depois que for homologada, ele expede um documento chamado “mandado de imissão”.
O oficial de justiça entrega a posse para o arrematante, podendo inclusive fazer a imissão da posse de forma forçada, com emprego de força policial e arrombamento se preciso. Ou seja, se o ocupante criar embaraço.
Caso o imóvel esteja alugado, o correto seria solucionar a questão por meio das próprias leis que tratam de locação. Conforme a legislação, a pessoa que compra um imóvel poderá romper o contrato, exigindo a saída do inquilino, ou poderá manter sua presença, recebendo o dinheiro do aluguel.
Arrematação extrajudicial
Em arrematações extrajudiciais, o banco pode retomar um imóvel e enviá-lo para leilão porque não houve pagamento do financiamento, por exemplo.
Hoje, o processo é chamado de alienação fiduciária. Trata-se de uma forma de financiamento. Caso a dívida não seja paga, a pessoa perde o imóvel e o banco deve leiloar o bem conforme determina a lei. Não há mandado de imissão porque não existe uma ação judicial.
O arrematante recebe os documentos, realiza os registros necessários, e caso ele não consiga contatar o proprietário ou quem ocupa o local, deve mover ação de imissão de posse. A lei exige que a pessoa entregue o imóvel no prazo máximo de 60 dias.
Como participar de um leilão de imóveis?
O cadastramento para participar de um leilão de imóveis costuma ser feito on-line, devendo ser preenchido um formulário e enviados documentos pessoais, como RG, CPF e comprovante de residência.
Com os dados e a documentação, o cadastramento é concluído em pouco tempo, mas pode levar horas ou até dias.
Efetuado o cadastro é preciso pedir habilitação para o leilão do qual se deseja participar. É um processo rápido, baseado no envio de e-mail ou telefonema, solicitando a habilitação. Então, a pessoa já pode acompanhar o leilão e dar lances.
Como escolher imóveis para arrematação?
Existem diversos leiloeiros no país. Alguns atuam a nível regional, enquanto outros trabalham em todo o Brasil. Cada empresa organizadora de leilões tem sua própria quantidade de bens, site particular e forma de divulgação.
Alguns sites são organizados, permitindo uma pesquisa facilitada. Entretanto, muitos ainda contam com navegação precária, sem oferecer recursos de busca, o que torna o processo de selecionar bens mais trabalhoso.
O usuário pode perder tempo escolhendo imóveis ao invés de avaliar os mesmos. Por isso, é importante analisar o site do leiloeiro e comparar com páginas de concorrentes para decidir qual oferece mais vantagens de usabilidade.
Existem canais que divulgam os principais leilões de imóveis do país, como:
- Leilão Brasil;
- Canal Judicial;
- Jornal dos Leilões;
- Zukerman Leilões;
- Leiloeiros do Brasil;
- Freitas Leilões Online;
- Leilões Judiciais no Brasil;
- Schmitz Leiloeiros Oficiais;
- Mega Leilões Leilão de Imóveis São Paulo, SP.
Quais são as vantagens de comprar imóveis em leilão?
Pode parecer um pouco trabalhoso, mas comprar imóveis em leilão pode ser na verdade extremamente vantajoso! Veja, a seguir, alguns dos aspectos positivos mais relevantes:
Economize dinheiro
O preço é o que mais costuma atrair as pessoas para os leilões. Geralmente é possível aproveitar boas oportunidades com valores muito abaixo da média do mercado.
A redução chega a atingir entre 40% a 70% nos pagamentos à vista tanto para imóveis prontos quanto terrenos e bens na planta.
Reduza o tempo de espera
Quem sonha em adquirir um imóvel por condições mais amigáveis, geralmente precisa esperar até que ele fique pronto, esteja construindo por conta própria ou aguardando a conclusão de um empreendimento.
Nesse contexto, o leilão é uma ótima saída. Você compra o imóvel que desejar, já construído, com um preço muitas vezes abaixo do valor que seria na planta e de forma imediata.
Aproveite a oportunidade de obter lucros
Os leilões de imóveis também costumam render excelentes oportunidades para investidores. Em tempos de crise, é comum que as pessoas não consigam arcar com seus financiamentos, o que rende ótimas oportunidades para arrematar bons imóveis com valores interessantes.
Com isso, é possível revender pelo preço normal e ainda obter lucros. Basta ter um olhar treinado para identificar os imóveis com maior potencial.
Desfrute de boas condições de pagamento
Engana-se quem pensa que para comprar em leilões é necessário pagar à vista. Geralmente são disponibilizadas inúmeras formas de pagamento para que o arrematante quite o bem.
Muitas das vezes basta uma quantia para dar de entrada e depois pode fazer um parcelamento com instituições financeiras ou por meio de depósitos judiciais.
Realize seu sonho
Adquirir um bem imóvel é o sonho da grande maioria dos brasileiros. Se você passou boa parte da sua vida juntando dinheiro, o leilão é uma boa oportunidade de conseguir um bom imóvel com condições bem interessantes.
Obtenha segurança com a transparência no edital
O edital costuma reunir todas as regras do leilão e os dados mais importantes dos imóveis, como forma de pagamento, estado de conservação e condições de renda.
Com isso, você conseguirá fazer seu lance com segurança e não correrá o risco de ser passado para trás.
Como participar de um leilão e fazer um bom negócio?
Se você está pensando em participar de um leilão de imóveis, é importante ficar de olho nas dicas que trouxemos neste post. Elas ajudarão a evitar contratempos e fazer seu negócio com segurança. Observe a seguir!
1. Cadastre-se corretamente
É claro que os procedimentos podem variar um pouco dependendo da natureza do leilão que você pretende participar.
No entanto, na maioria dos casos, é necessário fazer um cadastro com o leiloeiro que realizará o evento.
Você preencherá uma ficha e apresentará alguns documentos básicos, como CPF, RG e comprovante de residência para se habilitar.
2. Leia o edital com cuidado
Todas as informações referentes ao leilão de imóveis precisam estar descritas no edital. Isso quer dizer que, além de informações como data, horário e modo de funcionamento, também constarão as informações sobre os imóveis.
Lá você saberá todas as características de cada bem, assim como:
- requisitos;
- comissões;
- modelos de contrato;
- valor do lance inicial;
- formas de pagamento;
- critérios para realização da venda;
- eventuais impostos e taxas a serem pagos pelo adquirente.
Portanto, leia o edital com cuidado e evite surpresas.
3. Faça uma avaliação dos preços
Para ter certeza se aquele bem vale realmente a pena é importante fazer uma pesquisa sobre os valores praticados no mercado e pedir uma avaliação de outras corretoras para ter certeza que o lance vale a pena.
4. Verifique se existem dívidas
É comum que os leilões ofereçam imóveis desembaraçados, especialmente no caso dos judiciais. No entanto, pode ser que o valor seja baixo, mas o bem possua dívidas a serem quitadas.
Por isso, atente-se a informações referentes a eventuais pendências a serem sanadas depois da compra. Outra dica: essas informações precisam estar esclarecidas no edital.
Agora que você sabe como funciona o leilão de imóveis, já pode visitar algumas páginas oficiais e fazer uma consulta, procurando os imóveis que mais lhe interessam, nas cidades e estados que julgar melhor. Selecione os imóveis mais convenientes aos seus interesses e necessidades.
Quer entender mais sobre o assunto e garantir boas oportunidades de fazer negócios? Entre em contato com a gente e conheça todas as soluções da DD Advogados!