A compra de um imóvel é o sonho da maioria das pessoas. Para alguns, por ser a primeira casa própria; para outros, por ser um investimento, com retorno de aluguel e valorização do bem.
No entanto, é preciso tomar alguns cuidados antes de assinar o contrato de compra e venda. Neste artigo, vamos te dar o tudo para compra de imóvel, desde o planejamento financeiro até a assinatura do contrato, para que você realize seu sonho com segurança e tranquilidade. Siga a leitura!
O que considerar antes de procurar um imóvel?
Antes mesmo de começar a visitar propriedades e se encantar com cada cantinho, é importante colocar os pés no chão e fazer um bom planejamento. Essa etapa inicial é o alicerce para uma compra segura e sem arrependimentos, cobrindo o tudo para compra de imóvel desde o início.
Defina seu orçamento e capacidade de pagamento
O primeiro passo é ser realista com suas finanças. Qual o valor real que você pode investir? Não se esqueça de considerar não apenas o preço do imóvel, mas também a entrada, o valor das parcelas do financiamento, os impostos e as taxas que surgirão ao longo do processo.
Caso pretenda adquirir imóvel na planta, não esqueça que durante a obra o valor combinado sofrerá reajuste por conta da correção monetária. Considerando que um empreendimento é entregue na média em 2 anos, o valor inicial aumenta consideravelmente no momento da entrega do imóvel.
Saber exatamente o quanto você pode gastar, sem comprometer seu orçamento mensal, é essencial para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Analise suas necessidades e desejos
Agora, pense na sua vida e no seu futuro. Quantos quartos você precisa? Qual localização faz mais sentido para o seu dia a dia — perto do trabalho, da escola das crianças, da família? Você prefere um apartamento com segurança e áreas de lazer, ou uma casa com mais espaço e privacidade?
Ter clareza sobre esses pontos ajudará a filtrar as opções e focar no que realmente importa para você e sua família.
Entenda os tipos de financiamento e linhas de crédito disponíveis
O mercado imobiliário oferece diversas opções de financiamento. É fundamental pesquisar e entender as melhores opções para o seu perfil.
Analise as taxas de juros, os prazos de pagamento e as condições oferecidas por diferentes bancos.
Simulações podem ser grandes aliadas para visualizar o impacto das parcelas no seu orçamento e escolher a linha de crédito mais vantajosa para você.
Quais são os documentos necessários para compra de imóvel?
Antes da compra de imóvel, é preciso garantir que tudo esteja em ordem. Documentos atualizados e corretamente apresentados evitam dores de cabeça e garantem uma compra segura. A seguir, conheça os principais documentos que precisam ser analisados.
Documentação do comprador
O comprador deve apresentar CPF, RG e um comprovante de estado civil atualizado. Esses documentos básicos comprovam a identidade e a situação civil de quem pretende adquirir o imóvel.
Quando a compra envolve financiamento, o banco exige também comprovante de residência e de renda para avaliar a estabilidade financeira. Além disso, algumas instituições solicitam extratos bancários dos últimos meses e a declaração de imposto de renda do último exercício.
Esses documentos ajudam a montar um panorama completo da saúde financeira do comprador. Em certas situações, o banco pode ainda pedir carta de empregador ou comprovante de vínculo empregatício.
Documentação do imóvel
Para garantir que o imóvel esteja regularizado e livre de pendências, é fundamental reunir alguns documentos. A matrícula atualizada permite confirmar quem é o proprietário, além de revelar possíveis penhoras ou hipotecas. A certidão negativa de débitos municipais mostra se há tributos em atraso, como o IPTU.
Em imóveis com condomínio, exige-se uma declaração assinada pelo síndico, com firma reconhecida e cópia da ata de eleição, para comprovar que não há débitos condominiais.
Também vale solicitar as últimas contas de água quitadas. Débitos como IPTU, água e condomínio acompanham o imóvel, ou seja, se existirem, passam automaticamente para o novo dono.
Documentação do vendedor
É essencial confirmar se o vendedor está legalmente habilitado para negociar o imóvel. RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento atualizada ajudam a verificar a identidade e o estado civil. Se for casado, o cônjuge precisa participar da transação.
Também é importante solicitar certidões negativas de protesto e de tributos federais para verificar a existência de dívidas. As certidões dos distribuidores cíveis e da Justiça Federal indicam se há processos judiciais em andamento que possam comprometer a venda do imóvel.
Quais as principais etapas jurídicas e burocráticas da compra de imóvel?
Após a escolha do imóvel e a organização da documentação, o processo avança para as etapas jurídicas e burocráticas, onde a atenção aos detalhes é fundamental.
1. Contrato de promessa de compra e venda
O contrato de promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) formaliza a intenção das partes, estabelece o preço, as condições de pagamento, prazos e multas em caso de desistência.
Ele garante a segurança de ambas as partes antes da escritura definitiva.
2. Análise de certidões e due diligence
Essa é a etapa em que a assessoria jurídica brilha. A análise de certidões e a due diligence (diligência prévia) é um levantamento aprofundado de todos os documentos do imóvel e do vendedor.
Ela verifica se existem dívidas, ações judiciais, penhoras ou qualquer pendência que possa comprometer a compra. Essa etapa é crucial para proteger o comprador de riscos ocultos.
3. Escritura pública de compra e venda
A escritura pública de compra e venda é o documento formal que transfere a propriedade do imóvel de forma legal.
É lavrada em Cartório de Notas e deve conter todas as informações da negociação, do imóvel e das partes envolvidas. Sem ela, a propriedade não é de fato sua.
4. Registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
A última e mais importante etapa é o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
É neste momento que a transferência de propriedade se torna pública e oficial. Somente após o registro, o imóvel passa legalmente para o nome do comprador, conferindo a ele todos os direitos de propriedade.
Quais os documentos você receberá após a compra do imóvel?
Depois que a compra se concretiza, o comprador passa a ter acesso a documentos que atestam a legalidade da transação e garantem a posse do bem. Esses registros também servem como prova jurídica e ajudam a manter a situação do imóvel regularizada junto aos órgãos competentes.
Escritura
A escritura pública é feita em cartório e formaliza a transferência de propriedade. Sem esse documento, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome.
Ele representa a manifestação de vontade entre as partes e se torna um marco legal da negociação. Para imóveis quitados, a escritura é o principal instrumento de comprovação da propriedade.
Matrícula do imóvel
A matrícula é como a certidão de nascimento do imóvel. Ela reúne todo o histórico da propriedade, com dados sobre donos anteriores, metragens, localização e eventuais averbações.
Quando a compra é finalizada, essa matrícula precisa ser atualizada com os dados do novo proprietário, o que garante a transparência da posse.
Certidão de ônus reais
Essa certidão revela se o imóvel está envolvido em processos, hipotecas ou qualquer outro tipo de pendência judicial e financeira.
Trata-se de um documento essencial para proteger o comprador de assumir dívidas ocultas. Solicitar esse documento mesmo após a compra ajuda a manter a vigilância sobre a situação do bem.
Certidão negativa de débitos
A certidão negativa de débitos fiscais demonstra que o imóvel está em dia com obrigações como IPTU e taxas municipais. Sua função é assegurar que não existem pendências que possam causar problemas ao novo dono. Além disso, serve como critério de regularidade junto à prefeitura.
Contrato de compra e venda
Esse contrato é o acordo formal que registra todos os detalhes da negociação entre as partes. Ele precisa conter as condições estabelecidas, como:
- valor;
- prazos;
- formas de pagamento; e
- responsabilidades de cada envolvido.
Mesmo após o registro da escritura, o contrato serve como referência para qualquer questão que surja sobre os termos acertados.
Quais são os custos da documentação de compra de imóvel?
Além do valor do imóvel, o comprador deve considerar os custos adicionais com documentação.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um dos principais, com alíquota que varia conforme o município. Em São Paulo, por exemplo, a taxa é de 3% sobre o valor do venal de referência, que é o valor que a Prefeitura estipula para o seu imóvel, contudo, essa forma de cobrar o ITBI já foi declarada inconstitucional e é possível reduzir este imposto a fim de incidir sobre o real valor da transação. Confira mais sobre este tema clicando aqui..
A escritura pública e o registro do imóvel também têm custos, que variam conforme o estado e o valor do bem. Considerando como exemplo um imóvel de R$ 500.000:
- a escritura pode custar cerca de R$ 4.300;
- o registro, aproximadamente R$ 2.700.
Se a compra for financiada, há taxas adicionais, como avaliação do imóvel e administração do contrato.
A comissão de corretagem, geralmente de 6% sobre o valor do imóvel, também deve ser considerada. Em áreas de marinha, pode haver a cobrança de laudêmio, correspondente a 5% do valor do imóvel. É importante planejar-se para esses custos e evitar surpresas no orçamento.
Quais cuidados tomar na compra de imóvel? Confira 5 dicas
A compra de imóvel é uma conquista importante, mas requer muita atenção em cada etapa do processo. Além de escolher o local ideal e ter os recursos financeiros necessários, é fundamental avaliar os documentos, os contratos e as condições do negócio com cuidado.
A seguir, confira cinco pontos que merecem atenção antes de fechar a compra.
1. Contrate um corretor de imóveis
O primeiro importante passo a ser tomado é contratar um corretor de imóveis devidamente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI).
Caso esteja comprando imóvel em São Paulo, no site do órgão é possível consultar o nome do profissional para verificar se, de fato, ele é um corretor adequadamente inscrito no CRECI.
Saiba que a intermediação de imóveis sem a devida inscrição no CRECI é ilícito penal de exercício ilegal da profissão e você certamente não quer se envolver com isso. Além disso, ninguém melhor do que um corretor capacitado com curso específico na área de modo a te orientar para a melhor compra.
2. Analise a localização do imóvel
Em geral, as pessoas procuram comprar o imóvel mais barato possível. No entanto, o bairro que você vai morar ou constituir sua empresa é tão importante quanto o preço.
Assim, o segundo passo é verificar o bairro que pretende adquirir o imóvel, analisando se há serviços essenciais, como supermercados, padarias e farmácias, além de transporte público próximo.
Às vezes um imóvel muito barato pode não ser bem localizado, dificultando sua rotina e da sua empresa. Dessa forma, pagar um pouco mais em uma boa localização pode ser a melhor solução.
3. Escolha entre imóvel pronto ou na planta
Outro ponto que deve ser considerado é a escolha entre adquirir um imóvel na planta ou pronto.
Adquirir imóvel na planta pode ser vantajoso no início da obra por conta do valor, muitas vezes mais barato, e pela forma de pagamento facilitada durante a construção. Mas, é preciso avaliar bem a construtora, pesquisando seu nome e se há processos em andamento em nome dela.
É muito comum o atraso na obra, assim, se você tem planos como casar e morar no imóvel após alguns anos, esses pensamentos poderão ser postergados ou você precisará morar de aluguel por um longo período.
Já no imóvel pronto você não corre os mesmos riscos e pesquisando bem encontrará propriedades com valores acessíveis.
4. Simule crédito antes de buscar o imóvel
Outra dica importante é você saber se vai pagar à vista ou se pretende financiar, e simular o financiamento se essa for sua opção.
Muitos optam por comprar imóvel e saem pesquisando. No momento de assinar o contrato, contudo, descobrem que o crédito fornecido pelo banco não é suficiente. Além da frustração de perder o negócio, você pode sofrer um enorme prejuízo caso assine o contrato de compra e venda e não consiga pagar.
5. Conte com apoio de um advogado em Direito Imobiliário
Contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário pode fazer toda a diferença na compra de um imóvel. Profissionais como os da DD Advogados oferecem assessoria completa, desde a análise de documentos até a formalização do contrato.
Com mais de 20 anos de experiência, o escritório atua de forma prática e eficiente, utilizando linguagem acessível para garantir que o cliente compreenda todos os aspectos da negociação. Além disso, a equipe está em constante atualização, participando de cursos e palestras para oferecer o melhor serviço possível.
A DD Advogados também tem unidade de atendimento em Portugal, o que facilita a compra de imóvel e outras negociações na União Europeia. Com uma abordagem personalizada, o escritório busca minimizar riscos e reduzir impostos nas transações imobiliárias, proporcionando segurança e tranquilidade aos clientes.
Convidamos você a acessar o site da DD Advogados hoje mesmo para conhecer nossos serviços.
Resumindo
Qual o passo a passo na compra de um imóvel?
Buscar o imóvel ideal, analisar a documentação, negociar valores, assinar o contrato, pagar o ITBI, registrar em cartório e, por fim, atualizar a matrícula no nome do novo proprietário.
O que é necessário para compra de um imóvel?
Ter CPF, RG, comprovantes de renda, residência e estado civil, além de garantir que o imóvel e o vendedor estejam com toda a documentação regularizada e livre de dívidas.
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