O contrato de aluguel é um documento muito comum no dia a dia das pessoas que têm imóveis destinados à locação e daqueles que não têm casa própria e usam este mecanismo como ferramenta para as suas negociações, envolvendo uso de imóveis de terceiros, seja este uso destinado à habitação ou ao trabalho.
Neste artigo, você vai descobrir como funciona o cálculo das multas em uma rescisão de contrato de aluguel e quais são os documentos necessários neste processo. Também vamos te mostrar a importância do suporte jurídico tanto na elaboração do contrato quanto na eventual necessidade de rescisão. Acompanhe!
O que é um contrato de aluguel?
O Contrato de aluguel, também chamado de contrato de locação, é um documento por meio do qual duas partes, de comum acordo, estabelecem critérios para locação de um imóvel.
O locador, cede ao locatário, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel mediante o pagamento de uma quantia mensal. De forma geral é um contrato bilateral e oneroso.
O que é uma rescisão de contrato de aluguel?
A rescisão de aluguel representa a quebra no contrato de aluguel. Ela pode ser solicitada tanto pelo locador quanto pelo locatário e deve ser feita com base no que determina a legislação, bem como o instrumento firmado pelas partes.
É importante lembrar que a rescisão de um contrato de aluguel deve ser analisada de forma individualizada. O advogado deverá estudar o documento firmado entre locador e locatário à luz da Lei do Inquilinato, bem como as particularidades da relação entre as partes que firmaram o documento.
A seguir, elencamos alguns exemplos de situações que podem ensejar a quebra do contrato, destacando, no entanto, a importância de consultar um advogado especializado e avaliar o seu contrato.
Rescisão do contrato por parte do locador
O locador, via de regra, não pode pedir a rescisão do contrato, salvo em poucas exceções, como por exemplose ele precisar do imóvel para uso próprio e não tenha outro imóvel ou se o inquilino cometer algum tipo de ato ilegal ou descumprir as cláusulas contratuais. Portanto, na maior parte das vezes, o locador deve esperar o término do prazo do contrato para solicitar a devolução do imóvel.
Contratos com prazo de validade indeterminada
Após o vencimento do prazo combinado entre as partes, a locação passa a viger por prazo indeterminado, ou seja, a locação ainda é válida, as partes têm que cumprir com as obrigações como pagamento de aluguel e encargos, contudo, estando vencido, qualquer parte pode rescindir o mesmo sem penalidade.É importante que o contrato esteja bem elaborado a fim de evitar dúvidas ou questionamentos da parte contrária.
Desistência do locatário
No caso do locatário, a rescisão é mais fácil tendo em vista que ele não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel.
Se optar pela saída antes do término do contrato, basta acertar com o locador o pagamento da multa estabelecida na assinatura do documento, devolvendo o imóvel em dia nos moldes do contrato.
Geralmente o contrato de locação prevê uma penalização quando a quebra do contrato é antecipada pelo locatário. Porém, esse tipo de previsão não pode ser abusiva e deve estar de acordo com a proporcionalidade. Se o valor dessa multa for muito alto, é fundamental conversar com o seu advogado.
É comum a multa ser estipulada no valor de três aluguéis, entretanto, atenção, ela tem que ser calculada proporcionalmente ao período descumprido. Por exemplo:
Em uma locação comercial em contrato firmado pelo período de 24 meses, caso o locatário desocupe o imóvel em 12 meses terá que pagar apenas a metade da multa (um mês e meio), pois descumpriu apenas a metade do contrato.
Como fazer o cálculo das multas?
Na rescisão do contrato, as multas bem como os documentos necessários podem variar de acordo com as particularidades de cada contrato.
No cálculo, por exemplo, é fundamental seguir as cláusulas e regras estipuladas entre as partes. No caso de multa por antecipação do fim do contrato de locação por prazo determinado, por exemplo, a lei 8.245/91 não determina o valor ou percentual, falando apenas que a situação deve ser quantitativa e estabelecida em contrato entre as partes.
Ainda, no caso de multa proporcional, ela deve ser calculada proporcionalmente em relação ao período que não foi cumprido dentro do estipulado em contrato.
Mesmo sendo a cobrança da multa uma garantia legal, as partes devem estar atentas à proporcionalidade na sua aplicação. Caso o locador ou o locatário não cumpram o que diz a legislação, a recomendação é buscar o suporte de uma assessoria jurídica especializada, que poderá orientá-lo de acordo com o que determina a lei e sempre respeitando o acordo firmado com a parte contrária.
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