O desmembramento de imóvel é um instituto jurídico do Direito Imobiliário, criado para facilitar o trabalho de construtoras e incorporadoras, otimizando o uso dos terrenos e viabilizando a execução das obras de forma mais conveniente. Entretanto, esse processo exige atenção, pois envolve algumas burocracias específicas.
Este artigo traz uma visão geral sobre o funcionamento do desmembramento de imóvel e os casos que justificam sua realização. Continue a leitura para descobrir todos os detalhes.
O que é o desmembramento de imóvel?
Concedido pela Prefeitura ao proprietário, o desmembramento de imóvel é um direito que permite ao proprietário ele divida seu terreno ou imóvel em duas ou mais frações, desde que aproveite o sistema viário já existente. Esse direito é garantido pelo art. 2º, §2º da Lei nº 6.766/1979.
A separação legal permite uma ocupação mais ampla do espaço, possibilitando a construção de mais edificações, desde que o projeto seja aprovado pela Prefeitura.
Esse processo divide uma única gleba em lotes destinados à edificação, aproveitando o sistema viário existente e sem criar novas vias, o que poderia caracterizar um loteamento.
Qual é a diferença entre desmembramento e loteamento?
A principal diferença entre desmembramento e loteamento está na forma como o terreno é dividido e na necessidade de criação de infraestrutura.
Desmembramento de imóvel
No desmembramento, uma área maior é subdividida em lotes menores sem a necessidade de criar novas ruas ou outras infraestruturas urbanas.
Esse processo é comum em áreas já urbanizadas, onde existem vias públicas, redes de água, esgoto, energia elétrica e demais serviços essenciais.
Assim, os novos lotes são integrados à estrutura urbana preexistente, o que facilita sua comercialização e ocupação sem grandes investimentos em obras.
Loteamento
Por outro lado, o loteamento é um processo mais amplo e envolve a criação de uma infraestrutura nova, incluindo ruas, calçadas, áreas públicas e acesso a serviços básicos como água, esgoto e eletricidade.
Esse procedimento é característico de projetos maiores, geralmente em áreas de expansão urbana, que exigem o planejamento de toda a infraestrutura necessária ao novo desenvolvimento.
O loteamento demanda um planejamento urbanístico detalhado e requer uma série de aprovações de órgãos públicos, como prefeituras e companhias de saneamento.
Quando é possível fazer o desmembramento?
O proprietário interessado no desmembramento deve verificar junto à Prefeitura o tamanho mínimo de lote permitido na região. Se o terreno não atender aos requisitos exigidos, o desmembramento não poderá ser oficializado e registrado em Cartório de Imóveis.
O desmembramento só é permitido em áreas com acesso a vias já existentes, dentro do sistema viário municipal, além de contar com infraestrutura mínima. Na ausência dessas condições, será necessário realizar obras de urbanização antes da aprovação do projeto de desmembramento.
Vale lembrar que esses requisitos podem variar conforme a regulamentação da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) de cada cidade.
Como é feito o procedimento de desmembramento?
O processo começa com a solicitação de parcelamento do solo junto à Prefeitura do município onde o imóvel está localizado. O proprietário deverá apresentar os seguintes documentos:
- comprovante de pagamento da taxa;
- título de propriedade registrado em Cartório de Imóveis;
- certidão negativa de tributos municipais sobre o imóvel;
- requerimento assinado pelo proprietário ou representante legal;
- planta arquitetônica do imóvel, na escala de 1:2000, com identificação da área.
Além da documentação, é fundamental que o terreno seja medido e avaliado por um profissional credenciado no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), que será responsável por elaborar a planta e o memorial descritivo do imóvel — etapa fundamental para a regularização da propriedade.
Quais são as vantagens do desmembramento de imóvel?
Realizar o desmembramento de um imóvel pode trazer diversas vantagens, sendo uma solução viável para diferentes contextos. A seguir, algumas das principais:
Redução no valor do IPTU
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é calculado com base no valor estimado do imóvel, considerando seu tamanho e o valor do metro quadrado na região. Ao desmembrar a propriedade, o valor total do IPTU pode ser reduzido, já que o imóvel será dividido.
Se uma das partes desmembradas for vendida, doada ou locada, a responsabilidade de pagamento do IPTU poderá ser transferida, proporcionando economia para o proprietário.
Possibilidade de locação
Outra vantagem do desmembramento é a possibilidade de locar a parte desmembrada. Nesses casos, o proprietário pode incluir no contrato de locação uma cláusula que transfira a responsabilidade do pagamento do IPTU para o inquilino, conforme previsto na Lei nº 8.245/1991.
Caso o locatário não cumpra essa obrigação, a lei determina que o proprietário responda pelo pagamento, de acordo com o Código Tributário Nacional).
Locar uma área desmembrada gera renda extra, ao mesmo tempo em que preserva o patrimônio, sendo particularmente vantajoso em imóveis amplos, comuns em regiões comerciais, pois permite a divisão de taxas entre os inquilinos.
Essa prática pode simplificar a administração e manutenção do imóvel, abrindo novas possibilidades de uso.
Otimiza a cobrança do aluguel
Caso você possua diversas salas comerciais para alugar em um imóvel não desmembrado, a cobrança de taxas, como IPTU, taxa de lixo e condomínio, pode incidir sobre a área total, dificultando a gestão. Com a divisão formal, cada unidade terá seu valor específico, o que evita confusões entre inquilinos e cobranças indevidas.
Construção de outro imóvel
O desmembramento permite que uma nova construção seja erguida no terreno recém-dividido, podendo ser destinada a familiares ou para venda ou locação. Com a regularização dessa divisão, é possível doar, vender, ou alugar a nova unidade, ou ainda utilizá-la como um estabelecimento comercial, como clínicas, escritórios ou pontos de venda.
O desmembramento pode ser feito em qualquer parte do terreno — na frente, nas laterais ou nos fundos —, conforme a conveniência do proprietário e as normas locais.
Facilidade na venda
Terrenos de grande extensão normalmente encontram um número menor de interessados, dado o alto valor e o investimento necessário para adquiri-los. A divisão do terreno em lotes menores aumenta a atratividade e acessibilidade da propriedade para compradores, ampliando o número de potenciais clientes.
Esse fator é particularmente importante, já que o sonho da casa própria é mais viável quando se tratam de lotes menores.
Aumento da margem do lucro
Desmembrar um terreno pode gerar maior retorno financeiro, permitindo a criação de várias unidades independentes, como residências ou espaços comerciais. Embora a metragem total da propriedade permaneça a mesma, cada lote desmembrado tende a ter maior valorização.
Isso ocorre porque terrenos menores e bem localizados são mais acessíveis, atraindo um público maior. Para o proprietário, isso representa uma oportunidade de aumentar a rentabilidade do imóvel, seja na venda ou na locação.
Quais são as práticas de desmembramento de imóvel?
Abaixo estão algumas das práticas mais comuns de desmembramento de imóveis:
Terreno de grande extensão
A divisão de grandes terrenos em lotes menores facilita a comercialização, de forma que o proprietário consiga negociar lotes mais acessíveis. Até mesmo compradores de maior poder aquisitivo podem se interessar pela compra de múltiplos lotes menores.
Desmembramento de várias casas
Em terrenos com várias construções, como edículas, o desmembramento possibilita que cada unidade seja vendida ou alugada individualmente, seja para fins residenciais ou comerciais. Isso aumenta o retorno financeiro e facilita a regularização do imóvel junto aos órgãos competentes.
Desmembramento por herança
Em situações de herança, o desmembramento de um terreno permite que a propriedade seja dividida entre os herdeiros, preservando o patrimônio familiar. Ao contrário do dinheiro, que pode ser rapidamente gasto, bens imóveis podem valorizar-se ao longo do tempo, oferecendo maior segurança aos herdeiros.
Desmembramento de uma casa
O desmembramento de um imóvel de grande porte viabiliza a divisão de uma propriedade em duas ou mais unidades menores, criando propriedades independentes.
Essa prática pode ser favorável em diversas situações, como quando pais desejam proporcionar mais privacidade aos filhos ou para acomodar outros familiares, como os próprios pais.
É também uma solução interessante para organizar heranças, possibilitando que cada herdeiro receba uma parte individual da propriedade.
Contrate uma assessoria em Direito Imobiliário
Contratar uma assessoria em Direito Imobiliário para o desmembramento de um imóvel é fundamental para garantir que todas as exigências legais sejam atendidas, evitando futuros problemas jurídicos.
O processo envolve a análise de normas urbanísticas, registros de imóveis, aprovação por órgãos competentes e a consideração de questões ambientais, que podem ser complexas e exigem conhecimento especializado.
A equipe da DD Advogados está preparada para fornecer todo o suporte necessário no desmembramento de terrenos, oferecendo uma assessoria jurídica completa.
Com ampla experiência em Direito Imobiliário, a DD Advogados acompanha cada etapa do processo, desde a análise da viabilidade técnica e jurídica até a regularização final junto aos cartórios e prefeituras.
Além disso, auxiliam na elaboração de contratos e documentos essenciais, garantindo o cumprimento das normas municipais e estaduais e resolvendo possíveis pendências legais que possam surgir.
Essa assessoria especializada não só agiliza o processo, mas também evita riscos, como a negativa de registros ou complicações futuras com a Justiça.
Em síntese, o desmembramento de imóvel é um procedimento burocrático. Cada município possui normas específicas que devem ser seguidas pelo proprietário para a devida legalização do processo. Assim, é importante comparecer à Secretaria de Obras da Prefeitura local e se informar sobre todas as condições necessárias para finalizar o desmembramento de forma correta.
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