A adjudicação compulsória é indicada quando a transferência formal de um imóvel encontra obstáculos, mesmo após a quitação e assinatura do contrato. Quando o vendedor não formaliza a escritura do imóvel, essa ação judicial ou extrajudicial garante o registro definitivo em nome do comprador.
Esse caminho oferece respaldo legal para quem cumpriu todas as etapas da negociação, mas não conseguiu a documentação definitiva. Para usá-lo de forma segura, é necessário entender os critérios exigidos, os prazos aplicáveis e como a adjudicação se relaciona com situações como penhora ou usucapião.
Nos tópicos a seguir, explicamos o conceito, as condições de uso e o passo a passo do processo. Continue a leitura e tire todas as suas dúvidas.
O que é a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é usada para regularizar um imóvel já adquirido, mas cuja escritura não foi formalizada por iniciativa do vendedor.
Em muitos casos, o comprador conclui o pagamento, mas o antigo proprietário se nega a oficializar a transferência. Também pode acontecer de ele estar ausente, ter falecido ou simplesmente não atender às tentativas de contato.
Diante dessa situação, a lei permite que o comprador solicite a matrícula definitiva em seu nome, por meio de uma decisão judicial ou por cartório, quando cabível. Assim, o novo dono consegue a regularização sem depender da assinatura do antigo proprietário.
Como funciona a adjudicação compulsória?
O interessado deve comprovar que cumpriu o contrato de compra e venda, incluindo o pagamento integral do valor acordado. A partir disso, pode solicitar a adjudicação pela via judicial ou por procedimento extrajudicial.
O juiz, ao verificar que o comprador fez sua parte, reconhece o direito de propriedade. Se não houver impedimentos legais, autoriza o registro em nome do comprador.
Em alguns casos, quando não há conflito, nem problemas com a documentação, é possível resolver o processo diretamente no cartório. Essa via costuma ser mais rápida, mas exige que todos os documentos estejam regulares e que não haja pendência judicial.
Quem tem direito à adjudicação?
Quem concluiu a compra de um imóvel e já pagou o valor total tem direito à adjudicação compulsória, mesmo que a escritura ainda não tenha sido lavrada.
Não é necessário que o contrato esteja registrado no cartório de imóveis. Basta comprovar o vínculo contratual e a quitação. Essa medida protege o comprador de prejuízos e evita que o imóvel fique irregular.
Além do comprador direto, também podem pedir a adjudicação os herdeiros, cessionários ou empresas, desde que consigam demonstrar a relação com o contrato original e a quitação dos valores envolvidos.
Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?
A adjudicação é cabível quando o imóvel foi vendido e quitado, mas a escritura não foi formalizada por parte do vendedor.
Ela pode ser acionada nos casos em que o vendedor:
- se recusa a assinar;
- está em local desconhecido;
- faleceu sem deixar procuração válida.
Também cabe a ação se houver descumprimento de cláusula contratual que previa a lavratura da escritura em prazo determinado.
O ponto-chave é comprovar que o comprador fez tudo o que era exigido, e que a omissão do vendedor impede a regularização do imóvel. Com isso, é possível recorrer ao Judiciário ou ao cartório.
Quais são os requisitos para ação de adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória exige que o comprador prove que concluiu sua parte no contrato e que a transferência formal não foi realizada.
Judicial
No processo judicial, o comprador precisa apresentar:
- cópia do contrato de compra e venda;
- comprovante de quitação;
- seus documentos pessoais.
Se houver negativa expressa do vendedor, esse registro pode reforçar o pedido. Quando o vendedor não for encontrado, a citação ocorre por edital.
Também é preciso mostrar que não existem entraves legais que impeçam o registro do imóvel. Se tudo estiver em ordem, o juiz concede a adjudicação e autoriza o registro da propriedade no nome do comprador.
Essa via costuma ser escolhida quando há:
- resistência do vendedor;
- falhas no contrato;
- qualquer outro impedimento que inviabilize o caminho extrajudicial.
Extrajudicial
A via extrajudicial acontece diretamente no cartório de registro de imóveis e só é possível quando não há disputas ou problemas documentais.
Para isso, o comprador apresenta:
- o contrato com firma reconhecida;
- certidões negativas exigidas;
- prova de quitação.
Também é obrigatória a notificação extrajudicial do vendedor, que precisa ter sido ignorada ou recusada.
Com os documentos completos e sem pendências legais, o cartório pode efetivar a adjudicação. Essa alternativa é mais simples, mas exige conformidade total com as exigências legais.
Qual é o prazo de prescrição da ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória pode ser proposta a qualquer momento, de acordo com o STJ. Não há um limite de tempo para buscar a regularização da propriedade.
A Justiça entende que, quando o comprador cumpre o que foi acordado — como pagar o imóvel — e o vendedor se recusa a transferi-lo, o direito de exigir esse registro não desaparece com o tempo.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou casos em que o comprador demorou décadas para entrar com a ação e ainda assim teve seu pedido aceito. Segundo os ministros, enquanto o comprador tiver direito ao imóvel e puder provar que fez sua parte, a ação continua válida.
Mesmo que o contrato tenha sido assinado há muitos anos, o que importa é que a pessoa comprove o pagamento e a tentativa de obter a escritura. Se isso for feito, ela pode acionar a Justiça a qualquer tempo para garantir o registro definitivo do imóvel em seu nome.
Porém, há um ponto de atenção: se outra pessoa estiver na posse do imóvel há muito tempo e cumprir os requisitos legais, pode entrar com pedido de usucapião.
Nesse caso, a adjudicação compulsória pode ser inviabilizada, já que o bem pode passar a ser reconhecido como de quem exerce a posse de forma contínua, pacífica e com intenção de dono. Esse é um caso complexo em que se faz essencial contar com um advogado.
Mesmo sem prazo para propor a ação, esperar demais pode trazer riscos. Agir com rapidez evita disputas e garante que o imóvel seja registrado com segurança no nome de quem o adquiriu.
Qual é a relação entre a adjudicação compulsória e a penhora de bens?
Na penhora, o imóvel é usado como garantia para o pagamento de uma dívida judicial. Já na adjudicação, a finalidade é garantir que o comprador tenha o imóvel em seu nome, após o pagamento total.
Ambas envolvem decisões judiciais sobre a propriedade de bens, mas são aplicadas em situações diferentes.
Mesmo que o imóvel esteja penhorado, é possível analisar se a adjudicação tem prioridade, principalmente se o contrato de compra e venda for anterior à penhora. O desfecho depende da análise das datas e do registro do contrato.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
A adjudicação compulsória é baseada em um contrato válido de compra e venda. Já o usucapião se aplica quando alguém ocupa um imóvel sem contrato, por um longo período, de forma contínua e sem oposição.
Na adjudicação, o comprador busca formalizar a transferência do imóvel que já pagou. No usucapião, a pessoa tenta reconhecer a posse como propriedade, por meio da ocupação prolongada.
O tempo exigido para usucapião varia entre cinco e quinze anos, conforme a situação. A adjudicação, por outro lado, depende apenas da comprovação do contrato e da quitação.
Como entrar com a ação de adjudicação compulsória?
Para iniciar o processo, é importante reunir os documentos que comprovam o pagamento integral do imóvel e o vínculo contratual com o vendedor.
Com essas provas em mãos, o ideal é contar com o suporte de um escritório que conheça o tema e oriente qual via seguir: judicial ou extrajudicial. Essa análise evita atrasos e aumenta as chances de sucesso.
A DD Advogados atua com foco em regularização imobiliária e oferece acompanhamento completo para quem precisa resolver pendências na transferência de propriedade. A equipe orienta com clareza e responsabilidade, em todas as etapas do processo.
Vimos que a adjudicação compulsória ajuda a resolver situações em que o imóvel foi quitado, mas não passou formalmente para o nome do comprador. Ela garante a regularização da propriedade mesmo sem a assinatura do vendedor.
Compreender os critérios legais, o prazo para ação e as formas de ingressar com o pedido é o caminho para agir com segurança. Também é importante diferenciar essa medida de outras, como penhora ou usucapião, para não confundir os procedimentos.
Se você está com problemas para regularizar seu imóvel e precisa de ajuda especializada, entre em contato com a DD Advogados e tire suas dúvidas sobre adjudicação compulsória!
Resumindo
Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?
Quando há contrato de compra e venda quitado, mas o vendedor não transfere o imóvel voluntariamente ou desaparece, mesmo após ser notificado.
O que diz o artigo 1418 do Código Civil?
O Código Civil, no artigo 1.418, reconhece que quem tem um contrato de promessa de compra e venda passa a ter o chamado “direito real” sobre o imóvel. Ou seja, essa pessoa pode exigir a propriedade legal daquilo que já comprou.
O que diz a Súmula 239 do STJ?
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça expressa que a adjudicação compulsória pode ser pedida mesmo que esse contrato não tenha sido registrado no cartório de imóveis.
Quando cabe a adjudicação?
Essa ação serve para resolver situações em que o comprador fez sua parte, mas o imóvel continua no nome do vendedor por falta de colaboração, descaso ou por questões externas, como falecimento ou sumiço.
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