Garantir a valorização do patrimônio é uma preocupação frequente para proprietários de imóveis. Nesse contexto, as obras em condomínios desempenham um papel crucial, contribuindo para a manutenção do espaço e tornando o ambiente mais atraente, seguro e funcional para seus moradores.
Com o crescimento do mercado imobiliário no Brasil, realizar melhorias se tornou uma prática comum, seja para quem pretende vender ou alugar o imóvel. Mas afinal, quais são os tipos de obras permitidos em condomínios, e o que a legislação prevê sobre esses projetos?
Para entender mais sobre o assunto, acompanhe nosso artigo. Hoje, detalharemos tudo sobre obras em condomínio, desde a documentação necessária até os procedimentos essenciais para garantir que cada etapa seja realizada de forma legal. Boa leitura!
Os tipos de obras em condomínio
Existem diversos tipos de obras em condomínios, que podem ser classificadas em três categorias, cada uma com finalidades e características específicas. A seguir, confira os principais tipos de obras e suas particularidades:
Obras essenciais
As obras essenciais são aquelas destinadas à manutenção e preservação do imóvel. Entre os exemplos mais comuns estão reparos em telhados, pinturas em fachadas e paredes internas, além de ajustes nos sistemas elétrico, hidráulico e de segurança.
Essas intervenções são fundamentais para garantir a segurança dos moradores e a integridade do patrimônio, a fim de evitar problemas futuros que poderiam gerar custos elevados.
Obras úteis
As obras em condomínio úteis, por outro lado, visam agregar valor ao imóvel. Mesmo que não seja essencial, esse tipo de obra proporciona maior conforto e qualidade de vida para os moradores. Exemplos incluem a criação de áreas externas e espaços de lazer, ou a construção de um jardim.
Esses espaços tornam o condomínio mais atrativo, especialmente para potenciais locatários e compradores, contribuindo para a valorização da propriedade.
Obras voluptuárias
Por último, temos as obras voluptuárias, focadas exclusivamente no conforto e bem-estar dos moradores, sem impactar diretamente a infraestrutura do condomínio. Entre os exemplos, estão a construção de spas, saunas e piscinas.
Apesar de serem muito desejadas, essas obras exigem critérios rigorosos de aprovação, pois demandam investimentos altos que podem afetar a rotina dos moradores.
O que diz a legislação sobre obras em condomínios
No Brasil, a legislação dispõe de regras específicas para a realização de obras em condomínios, com o objetivo de garantir a transparência, segurança jurídica e harmonia entre todos os envolvidos. Conheça os principais pontos a seguir:
Aprovação das obras em assembleia
Para a realização de obras em condomínio, é necessário aprovar a proposta em assembleia. Esse procedimento é obrigatório, pois permite que todos os proprietários opinem e participem da tomada de decisões. No entanto, o quórum exigido para aprovação depende do tipo de obra:
- obras essenciais: nessa categoria, é preciso haver um número menor de votos para que o projeto seja aprovado, como acontece com a maioria simples;
- obras voluptuárias: por outro lado, os reparos voluptuários exigem uma maioria qualificada ou até unanimidade, conforme definido pela convenção do condomínio.
Os direitos e deveres dos condôminos
Durante as assembléias, os condôminos têm o direito de opinar e votar sobre os projetos que impactem áreas comuns e privativas. Todos os moradores devem ser ouvidos, e suas opiniões, respeitadas.
Em contrapartida, é dever dos condôminos respeitar as decisões tomadas pela maioria, desde que estejam em conformidade com a legislação e o regimento interno do condomínio. Esse equilíbrio é essencial para garantir um convívio harmonioso e a valorização do patrimônio.
A responsabilidade do síndico nas obras em condomínio
O síndico desempenha um papel fundamental ao longo de todo o processo de realização de obras no condomínio, desde a aprovação do projeto até a finalização dos reparos. Suas responsabilidades incluem:
- tomada de decisões: o síndico precisa assegurar que todas as etapas da obra sejam executadas conforme o que foi aprovado na assembleia, seguindo também todas as regras legais;
- contratação de mão-de-obra: outra responsabilidade do síndico está na contratação de profissionais especializados e qualificados para realizar os reparos. Nessa lista, estão os arquitetos, engenheiros, pedreiros, entre outros;
- supervisão: além disso, cabe ao síndico acompanhar o desenrolar das obras, a fim de verificar se os processos realizados estão seguindo o cronograma e as normas estabelecidas. Esse olhar atencioso é imprescindível para evitar o surgimento de problemas, gastos desnecessários e, inclusive, garantir a satisfação dos moradores na finalização do projeto.
As licenças para obras em condomínio
A legislação brasileira exige uma série de licenças para a realização de obras em condomínios, tanto em áreas comuns quanto em espaços privativos do empreendimento.
Para unidades privadas
Os reparos realizados pelos condôminos em suas unidades privativas devem cumprir a norma NBR 16.280 da ABNT. Essa norma estabelece requisitos para o planejamento, execução e controle de obras em edificações, com foco na qualidade, durabilidade e segurança do patrimônio.
Segundo a NBR 16.280, qualquer obra que interfira na estrutura do edifício — ou no seu entorno — deve passar por uma análise técnica rigorosa, feita por uma construtora ou incorporadora. Após essa etapa, um profissional técnico contratado pelo proprietário do imóvel deve concluir o procedimento.
Embora não exista uma licença específica para obras em unidades privativas, é recomendável que o morador obtenha a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional responsável, além das autorizações necessárias dos órgãos reguladores, quando aplicável.
Para áreas comuns do condomínio
No caso das áreas comuns, as obras geralmente precisam ser aprovadas previamente em assembleia, cumprindo os quóruns estabelecidos. No entanto, o síndico pode, em situações urgentes e necessárias, realizar alguns reparos sem a aprovação da assembleia.
Todas as obras em áreas comuns devem cumprir a norma NBR 16.280 da ABNT e contar com um responsável técnico habilitado. Entre as principais intervenções permitidas, estão inclusas:
- Vazamentos;
- Desentupimento de tubulação;
- Conserto de muro que está em vias de cair;
- Conserto do portão de entrada;
- Conserto de bomba;
- Manutenção de elevador; etc.
Além disso, muitas dessas obras exigem a aprovação da Prefeitura Municipal, por meio do Licenciamento Municipal.
A importância de uma assessoria jurídica
Contar com o suporte de profissionais qualificados é fundamental para o sucesso de obras em condomínio, sobretudo no que diz respeito à assessoria jurídica.
A DD Advogados, por exemplo, oferece serviços especializados para auxiliar em todas as etapas do processo, garantindo que cada fase esteja em conformidade com a legislação vigente — desde a aprovação dos projetos em assembleia até a mediação de possíveis conflitos ao longo do processo.
Com o suporte jurídico adequado, é possível evitar complicações, assegurando resultados satisfatórios e a valorização do patrimônio.
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