Uma situação que tem gerado certa controvérsia no setor imobiliário trata-se da comissão de corretagem nos casos de venda de imóvel.
Contratado corretor ou imobiliária para trabalhar a venda de determinada propriedade é certo ser devida a comissão, caso a ação seja efetuada.
A questão apresenta-se simples em um primeiro momento, contudo, merece destaque a situação peculiar onde a venda acaba por não ser efetivada, mesmo após ter o corretor aproximado as partes e feito a negociação, inclusive com a assinatura de contrato.
Continue a leitura do artigo e entenda alguns aspectos jurídicos da comissão de corretagem.
Como ocorre a comissão de corretagem
Em inúmeros processos têm-se decidido a favor dos corretores, determinando o pagamento da comissão pelo trabalho devidamente efetivado, com fundamento no art. 725 do Código Civil. Onde é estipulado que a remuneração é devida, mesmo que o resultado previsto no contrato não se efetive por arrependimento das partes.
É fato, no entanto, que após anos de demanda, ao chegar no Superior Tribunal de Justiça, há uma inversão dessas decisões proferidas anteriormente, favorecendo-se assim os proprietários de imóveis, determinando, o não pagamento das comissões de corretagem.
Tanto é assim, que em recente parecer do referido órgão no Recurso Especial nº 753566, publicado em 05 de fevereiro de 2007, esclareceu-se que:
“nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra.”
A questão não é simples e merece uma análise mais profunda, devendo ser ponderada duas situações distintas: a não efetivação do negócio por desistência do comprador; e a não efetivação do negócio por desistência do vendedor.
Na primeira situação, imaginemos que o corretor tenha feito todo o trabalho, negociado com as partes, feito a aproximação, tendo inclusive diversas despesas com telefone e transporte. No final, mesmo após ter assinado compromisso de compra, pode ser que o comprador, por qualquer motivo, venha a desistir do negócio.
Pergunta-se: seria certo o vendedor, que em nada pôde intervir, tendo inclusive apresentado toda documentação necessária, ser obrigado a pagar comissão por um negócio que se quer foi concluído?
Acompanhando o entendimento do STJ entendemos que não. Nesse caso, devido a um motivo alheio à vontade do vendedor, a negociação foi desfeita, seu imóvel não foi vendido.
Não seria correto, então, arcar com o prejuízo do pagamento de comissão por uma venda não realizada, sendo que caso venha posteriormente vender o imóvel à outra pessoa, deverá arcar novamente a comissão já paga, inclusive ao mesmo corretor, caso seja ele que venha a intermediar a negociação.
Maneira correta de fazer a comissão de corretagem
O art. 725 citado não deve ser interpretado com rigor, cada caso merece uma análise fática de modo a garantir uma interpretação justa, sendo certo que nesses casos em que a desistência não for por parte de quem deve pagar a comissão, ou seja, o vendedor, a comissão não deva ser exigida.
Alegações de despesas por parte do corretor não merecem prosperar, visto que as mesmas fazem parte da sua profissão e é natural que elas existam e que negócios não sejam realizados. É o risco que essa profissão, assim como muitas outras, possuem.
A situação difere quando a desistência for por parte do vendedor. O corretor toma todas as atitudes de praxe com a consequente assinatura do contrato, feito isso, o vendedor simplesmente desiste da venda.
Pergunta-se: seria certo o corretor, após longos meses de negociação e de ter concluído corretamente seu serviço, inclusive tendo efetuado a venda que se caracterizou com a assinatura do contrato, receber pelos serviços prestados por mera liberalidade do vendedor?
Entendemos, nesse caso, que sim, pois a pessoa que desistiu do negócio é a pessoa a qual se deve a comissão. Nada mais justo que se pague pelo serviço prestado, diferentemente do caso anterior, em que o comprador desiste do negócio.
Situações como essas podem ser evitadas. Primeiramente, deve-se fazer com que as partes assinem compromisso de compra e venda, comprometendo-se, assim, o vendedor a vender o imóvel e o comprador a comprá-lo, pagando o preço estipulado.
Neste mesmo documento, deve-se inserir cláusula estabelecendo que a comissão pela corretagem será paga pelo vendedor e caso se arrependa posteriormente arcará com o valor estipulado para esse fim, entretanto, caso a venda não se efetive por mera vontade do comprador, este é quem deverá arcar com a comissão estipulada.
Ainda assim, se faz necessário elaborar outro documento com, de um lado, o promitente comprador e o promitente vendedor e, de outro, o corretor, comprometendo-se as partes nos mesmos termos da cláusula inserta no compromisso de compra e venda, ou seja, ao pagamento da comissão em caso de desistência do negócio.
Podemos concluir que, atualmente, uma assessoria jurídica é fundamental para que os direitos das partes sejam garantidos e situações peculiares como as acima descritas possam ser resolvidas com o menor ônus possível para todos os envolvidos.
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